Feldhilfen
Kurzfristig vermietete Flächen
Hier wird automatisch das Ergebnis der kurzfristig vermieteten Flächen (Z.B. über Airbnb) angezeigt. Die eigentlichen Eingaben können auf der Unterseite erfasst werden.
Selbstgenutzte oder unentgeltlich überlassene Gewerbefläche
Geben Sie hier die Fläche an, die auf selbstgenutzten Nutzraum entfällt.
Wichtig: Für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder eigenen gewerblichen / beruflichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile ist keine "Anlage V" auszufüllen.
Wird das Objekt ganz oder teilweise an Angehörige für Wohnzwecke vermietet?
Geben Sie hier an, ob das Objekt ganz oder teilweise an Angehörige vermietet wurde.
Wer gilt als Angehöriger?
Nach § 15 Abgabenordnung (AO) gelten folgende Personen als Angehörige:
- Ehegatten oder Lebenspartner
- Verwandte und Verschwägerte gerader Linie, z. B. Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister
- Schwägerinnen und Schwager
- Onkel und Tanten
- Verlobte
- Personen mit besonderem Näheverhältnis, z. B. langjährige Lebensgefährten mit persönlicher und wirtschaftlicher Verbundenheit
Steuerliche Prüfung bei Vermietung an Angehörige
Das Finanzamt prüft Vermietungen an Angehörige besonders, um sicherzustellen, dass die Mietbedingungen nicht unangemessen sind. Dabei gelten folgende Regeln:
- Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete:
Die Vermietung wird als voll entgeltlich angesehen. Werbungskosten können vollständig abgesetzt werden.
- Miete unter 66 %, aber über 50 % der Marktmiete:
Die Vermietung gilt als verbilligte Überlassung. Werbungskosten sind anteilig abziehbar. Zusätzlich ist eine Totalüberschussprognose erforderlich.
Positives Ergebnis: vollständiger Werbungskostenabzug.
Negatives Ergebnis: Werbungskosten nur anteilig abziehbar.
- Miete unter 50 % der Marktmiete:
Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten sind nur für den entgeltlichen Teil abziehbar.
Beispiel: Die ortsübliche Miete beträgt 1.000 Euro:
- Bei einer Miete von 700 Euro (70 %) können Sie die Werbungskosten vollständig absetzen.
- Bei einer Miete von 500 Euro (50 %) werden die Werbungskosten anteilig berücksichtigt.
- Liegt die Miete unter 500 Euro, sind die Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil abziehbar.
... davon vermietete Wohn- und Nutzfläche
In diesem Ausgabefeld wird die Gesamtfläche (in Quadratmetern) angezeigt, die im Rahmen der Vermietung genutzt wird. Diese Fläche umfasst alle vermieteten Wohn- und Nutzflächen der Immobilie, z. B. Wohnräume, Keller- oder Abstellräume und Garagen, die zur Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung beitragen.
Zu Wohnzwecken vermietete Fläche
Geben Sie hier die Wohnfläche an, die auf dauerhaft und entgeltlich vermieteten Wohnraum entfällt.
Wird der Wohnraum
- selbst bewohnt,
- unentgeltlich an Dritte überlassen,
- an Angehörige vermietet oder
- als Ferienwohnung genutzt
tragen Sie hier "0,00" ein.
Gewerblich vermietete Fläche
Geben Sie hier die Fläche an, die auf die gewerblich genutzten Flächen entfällt.
Darunter fallen u. a. Flächen für
- Gewerberäume,
- Büros,
- Geschäftsräume,
- Produktionsflächen,
- Arztpraxen.
... an Angehörige vermietet?
Geben Sie an, ob Sie das Objekt ganz oder teilweise unentgeltlich an Angehörige vermietete haben.
Eine Vermietung an Angehörige wird vom Finanzamt besonders geprüft.
Bislang galt: Betragen die Mieteinnahmen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete (inkl. Umlagen), ist die Überlassung voll entgeltlich, und die Werbungskosten werden vom Finanzamt i.d.R. in vollem Umfang anerkannt.
Liegt die tatsächliche Miete dagegen unter 66 % der ortsüblichen Miete, handelt es sich um eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung. In diesem Fall werden die Werbungkosten vom Finanzamt nur anteilig anerkannt, d.h. im Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der ortsüblichen Miete.
Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:
- Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
- Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
- Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
- Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
- Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.
Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:
Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.
Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.
Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.
Wurde die Immobilie teilweise selbstgenutzt oder unentgeltlich überlassen?
Geben Sie an, ob die Immobilie teilweise selbstgenutzt oder unentgeltlich überlassen wurde.
Für ausschließlich selbstgenutzte Gebäude und Gebäudeteile müssen Sie hier keine Angaben in der Steuererklärung machen. Sie können das Objekt im Bereich "Vermietungsobjekte" entfernen!
Was bedeutet Selbstnutzung?
Wenn Sie selbst oder Ihre Familienangehörigen die Immobilie oder einen Teil davon bewohnt haben, gilt sie als "teilweise selbstgenutzt". Für selbstgenutzte Teile können Sie keine Einnahmen erzielen und daher auch keine Werbungskosten absetzen.
Beispiel: Sie wohnen im Erdgeschoss Ihrer Immobilie, während das Obergeschoss vermietet wird.
Was bedeutet unentgeltliche Überlassung?
Wenn Sie die Immobilie (oder einen Teil davon) anderen Personen zur Verfügung stellen, ohne dafür Miete zu verlangen, gilt sie als "unentgeltlich überlassen". Auch für unentgeltlich überlassene Teile können in der Regel keine Werbungskosten geltend gemacht werden.
Beispiel: Sie stellen Ihren Kindern eine Wohnung im Haus zur Verfügung, ohne Miete zu verlangen.
Selbstgenutzte oder unentgeltlich überlassene Fläche
Geben Sie hier die Wohnfläche an, die auf selbstgenutzten Wohnraum entfällt.
Wichtig: Für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder eigenen gewerblichen / beruflichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile ist keine "Anlage V" auszufüllen.
