Was zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?
Was alles zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) gehört, ist im Einkommensteuergesetz geregelt. In § 21 EStG werden folgende Einkünfte genannt:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile, Schiffe, die in ein Schiffsregister eingetragen sind)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. Betriebsinventar für Gewerbebetriebe, landwirtschaftliche Betriebe oder Freiberuflerpraxen)
- Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
- Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen
Nicht zu den Vermietungseinkünften zählen Einnahmen, die aus der Vermietung einzelner, beweglicher Wirtschaftsgüter entstehen. Dies liegt zum Beispiel vor bei der Vermietung einzelner Möbel, bei der Vercharterung von Booten, die nicht in ein Schiffsregister eingetragen sind, oder der zeitlich begrenzten Überlassung privater Fahrzeuge beispielsweise für eine Urlaubsreise.
Was zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?
Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?
Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?
Wer eine Ferienwohnung steuerlich absetzen möchte, muss die strengen Anforderungen des Finanzamts erfüllen. Der zentrale Punkt ist die Gewinnerzielungsabsicht: Das Finanzamt erkennt Werbungskosten nur an, wenn die Immobilie überwiegend zur Vermietung genutzt wird. Was Sie beachten müssen, um Ihre Ferienimmobilie steuerlich geltend zu machen und warum "Liebhaberei" ein Problem sein kann, erfahren Sie hier.
Voraussetzungen zur steuerlichen Geltendmachung
Um die Ausgaben für eine Ferienwohnung als Werbungskosten abzusetzen, müssen Sie nachweisen, dass die Immobilie überwiegend zur Vermietung genutzt wird. Am einfachsten gelingt dies, indem Sie die Selbstnutzung vollständig ausschließen. Ein Maklervertrag, der die ausschließliche Vermietung über das gesamte Jahr bestätigt, erleichtert den Nachweis.
Wird die Ferienwohnung nur teilweise vermietet, muss die Vermietungsquote mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit betragen (BFH-Urteil, Az: IX R 57/02). Falls dieser Wert unterschritten wird, verlangt das Finanzamt eine Ertragsprognose über 30 Jahre, die einen Überschuss aus der Vermietung aufzeigt (BFH-Urteil, Az: IX R 97/00). Diese Prognose ist auch erforderlich, wenn die Ferienimmobilie teilweise selbst genutzt wird.
Liebhaberei: Was bedeutet das?
Kann dem Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht nicht glaubhaft gemacht werden, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft. In diesem Fall sind keine Werbungskosten absetzbar. Liebhaberei liegt vor, wenn der Hauptzweck der Nutzung nicht in der Vermietung zur Gewinnerzielung, sondern in der privaten Nutzung besteht. Wenn die Ertragsprognose negativ ausfällt, müssen Sie die Mieteinnahmen zwar nicht versteuern, können aber auch keine Kosten steuerlich geltend machen.
Leerstand und Vermietungszeiten
Auch Zeiten des Leerstands können steuerlich berücksichtigt werden, sofern sie eindeutig der Vermietung zugerechnet werden. Bei teilweiser privater Nutzung wird der Leerstand anteilig entsprechend der Vermietungs- und Eigennutzungsquote aufgeteilt.
Ein hilfreiches Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az: IX R 33/19) besagt, dass bei der Berechnung der ortsüblichen Vermietungszeit ausschließlich Ferienwohnungen als Vergleichsmaßstab herangezogen werden dürfen, was die steuerliche Anerkennung erleichtern kann.
Gewinnerzielungsabsicht bei mehreren Wohnungen
Besitzen Sie mehrere Ferienwohnungen, müssen Sie laut BFH-Urteil (Az: IX R 37/17) für jede einzelne Wohnung die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Dies gilt besonders bei wechselnder Nutzung, etwa zwischen dauerhafter Vermietung und Ferienvermietung.
Gewerbesteuer und Ferienwohnungen
Wenn die Vermietung Ihrer Ferienwohnung wie ein Hotelbetrieb geführt wird – beispielsweise durch häufige Gästewechsel oder das Anbieten von Zusatzleistungen wie Reinigung oder Frühstück – kann das Finanzamt die Einkünfte als gewerbliche Tätigkeit einstufen. Dies könnte zur Zahlung von Gewerbesteuer führen und den Verkauf der Immobilie auch nach der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig machen (EStH H 15.7 (2) zu § 15 EStG).
Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH, Az: IV R 10/18) entschieden, dass die Beauftragung eines gewerblichen Vermittlers nicht automatisch zu einer gewerblichen Tätigkeit des Vermieters führt, solange kein eigenes wirtschaftliches Interesse an der hotelmäßigen Vermietung besteht.
Fazit
Um Ihre Ferienimmobilie steuerlich abzusetzen, ist die Gewinnerzielungsabsicht entscheidend. Fehlt diese oder überwiegt die private Nutzung, stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein. Achten Sie auf die Einhaltung ortsüblicher Vermietungszeiten und legen Sie eine positive Ertragsprognose vor, um steuerliche Vorteile zu sichern.
Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?
Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?
Als Vermieter müssen Sie die Kaltmiete sowie die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als Einkommen versteuern. Die dabei entstehenden Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Beispiele für Mieteinnahmen
Zu den Mieteinnahmen gehören unter anderem:
- Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
- Mieteinnahmen für Garagen oder Stellplätze
- Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt wurden
- Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
- Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
- Abstandszahlungen von Mietern bei vorzeitigem Ende des Mietvertrags
- Pachten für unbebaute Grundstücke
- Einnahmen für ein Erbbaurecht
Steuerfreibetrag bei geringen Mieteinnahmen
Wenn Ihre jährlichen Mieteinnahmen unter 520 Euro liegen, beispielsweise durch eine Untervermietung, können Sie auf die Angabe in Ihrer Steuererklärung verzichten. Diese Einnahmen, die aus einer vorübergehenden Vermietung stammen, sind von der Einkommensteuer befreit. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall können jedoch auch keine entsprechenden Werbungskosten abgesetzt werden.
Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?
Was ist die Wirtschafts-Identifikationsnummer (W-IdNr.)?
Die W-IdNr. ist eine eindeutige Kennziffer, die an alle in Deutschland wirtschaftlich tätigen Unternehmen und Selbstständigen vergeben wird. Sie besteht aus „DE“ und neun Ziffern. Im Gegensatz zur Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr.) oder der Steuer-Identifikationsnummer (IdNr.), die natürliche Personen betrifft, richtet sich die W-IdNr. an Unternehmen und Selbstständige aller Rechtsformen. Ziel ist die Vereinfachung der Kommunikation zwischen Unternehmen und Behörden.
Einführung der W-IdNr.
Ab dem 1. November 2024 beginnt die schrittweise Vergabe durch das BZSt. Betroffene Unternehmen und Personen erhalten die Nummer automatisch und kostenfrei. Der Prozess soll bis 2026 abgeschlossen sein.
Funktion der W-IdNr. im Vergleich zu bestehenden Nummern
Die Steuernummer bleibt auch nach Einführung der W-IdNr. weiterhin auf den steuerlichen Vordrucken gültig. Auch die Steuer-Identifikationsnummer (IdNr.) für natürliche Personen gemäß § 139a Abgabenordnung (AO) bleibt bestehen. Die W-IdNr. muss im Gegensatz zur USt-IdNr. nicht beantragt werden.
Regelungen zur W-IdNr.
Die genauen Regelungen zur Einführung und Vergabe der W-IdNr. sind in der Wirtschafts-Identifikationsnummer-Verordnung festgelegt. Diese regelt den Zeitpunkt der Einführung, die Vergabepraxis und die Löschung von Nummern. Die W-IdNr. dient als zentrales Identifikationsmerkmal in der Kommunikation mit Finanzämtern und anderen Behörden.
Informationen des BZSt
Das Bundeszentralamt für Steuern bietet auf seiner Website umfassende Informationen und FAQs zur W-IdNr., unter anderem zu den folgenden Fragen:
- Wer erhält eine W-IdNr.?
- Wird bei mehreren Gewerben mehr als eine W-IdNr. erteilt?
- Unterschied zur USt-IdNr.?
- Was tun bei Änderungen der Stammdaten?
Mehr Informationen finden Sie unter www.bzst.de im Bereich Unternehmen > Identifikationsnummern > Wirtschafts-Identifikationsnummer.
Fazit: Die Einführung der W-IdNr. ab November 2024 ist ein Schritt zur Modernisierung des deutschen Steuersystems. Sie soll die Kommunikation zwischen Unternehmen und Behörden vereinfachen. Die Vergabe erfolgt automatisch und kostenlos.
Was ist die Wirtschafts-Identifikationsnummer (W-IdNr.)?
