Feldhilfe: Wollen Sie Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau geltend machen?
Beschreibung

Wählen Sie Ja, wenn Sie Sonderabschreibungen nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau) für das Objekt erfassen wollen.

Nach § 7b EStG können Sie für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen
bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der linearen Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch nehmen.

Begünstigt sind Baumaßnahmen, die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen schaffen. Für Mietwohnungen, die nach den baurechtlichen Vorschriften ohne Bauantrag bzw. Bauanzeige errichtet werden können, kann hinsichtlich des genannten Zeitraums auf den Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung abgestellt werden (BMF-Schreiben vom 21.9.2021).

Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass

• die Wohnung in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen ist und
• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Wohnung 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
• die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine De-minimis-Beihilfe. Diese wird nur gewährt, wenn die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung eingehalten werden. Hierzu sind die Angaben über die Höhe weiterer De-minimis-Beihilfen, die
Sie in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum erhalten haben, erforderlich.

Abschreibung bei Bauantrag zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll Anreize für den Bau von Mietwohnungen setzen. Im Einzelnen gilt nun:

• Begünstigt sind Mietwohnungen, für die der Bauantrag zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026 gestellt wird oder eine entsprechende Bauanzeige erfolgt.
• Die Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage. Zusätzlich ist die lineare AfA von 2 Prozent p.a. absetzbar, die sich allerdings auf eine andere Bemessungsgrundlage bezieht, nämlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
• Begünstigt sind nach § 7b EStG Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 4.000 Euro je qm Wohnfläche.
• Begünstigt sind nach § 7b EStG Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 5.200 Euro je qm Wohnfläche sind.
• Die Anschaffung einer solchen Wohnung ist dann begünstigt, wenn der Erwerber das Gebäude oder die neue Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam erwirbt.

Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung werden die Voraussetzungen an die Wohnung an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt. So ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung davon abhängig, dass das Gebäude, in dem die neue Wohnung hergestellt wird, die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt.

Tipp: Angesichts der dynamischen und nur schwer zu prognostizierenden Entwicklung insbesondere der Baukosten könnte zukünftig Änderungsbedarf bei den Kostenbezugsgrößen (4.000 Euro / 5.200 Euro) entstehen. Darauf weist der Gesetzgeber schon jetzt in der Gesetzesbegründung hin.

Tipp: Es müssen zwar die Voraussetzungen der sogenannten De-minimis-Beihilfen eingehalten werden. Aber: Die Regelungen zur Einhaltung der De-Minimis-Verordnung werden auf Anspruchsberechtigte beschränkt, die Gewinneinkünfte erzielen und damit unternehmerisch tätig sind. Damit entfällt für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Einhaltung beihilferechtlicher Voraussetzungen.

Tipp: Neue Wohnungen, die aufgrund einer Bauanzeige oder eines Bauantrages im Jahr 2022 hergestellt werden, sind vom Anwendungsbereich des § 7b EStG ausgeschlossen.