Was sind Abschreibungen?

Abschreibungen (auch "Absetzung für Abnutzung" oder AfA) ermöglichen es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Baumaßnahme über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sie senken damit Ihre Steuerlast, da der jährlich absetzbare Teil der Kosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen wird. Abschreibungen gelten für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien, nicht jedoch für den Wert des Grundstücks, da dieser sich steuerlich nicht abnutzt.

Arten der Abschreibung

1. Lineare Abschreibung (AfA)

Bei der linearen Abschreibung wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt:

• Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
• Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
• Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibung von 3 % über 33 1/3 Jahre.

Beispiel:

• Kaufpreis ohne Grundstück: 200.000 Euro
• Jährlich absetzbarer Betrag bei 2 % AfA: 4.000 Euro
• Steuerersparnis bei einem Steuersatz von 35 %: 1.400 Euro pro Jahr.

2. Degressive Abschreibung (AfA)

Seit dem 1. Oktober 2023 gilt eine degressive Abschreibung für neu errichtete Mietwohngebäude. Voraussetzungen: Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1.10.2023 und 30.9.2029 sowie Anschaffung im Fertigstellungsjahr. Die Regelung gilt auch für Gebäude in der EU/EWR.

Die Abschreibung beträgt 5 % der Investitionskosten im ersten Jahr. In den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des Restwerts. Ein Wechsel zur linearen AfA (3 % jährlich) ist möglich.

3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Die Sonderabschreibung wurde eingeführt, um den Bau von Mietwohnungen zu fördern:

• Für Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026.
• Sonderabschreibung: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren, zusätzlich zu einer linearen AfA von 2 %.
• Obergrenze: 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Baukostengrenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter.

Die Sonderabschreibung ist an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt, z. B. das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude".

Besondere Regelungen zur Abschreibung

• Zeitanteilige Abschreibung: Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert, erfolgt die Abschreibung nur für den entsprechenden Zeitraum.
• Abschreibungswechsel: Bei degressiver Abschreibung kann jederzeit zur linearen AfA gewechselt werden. Die Abschreibung erfolgt dann auf Basis des Restwerts.

Tipp zu den Sonderabschreibungen

Die Einhaltung von De-minimis-Beihilfen ist erforderlich, wenn es sich um Unternehmer handelt. Für private Vermieter gelten diese Vorschriften nicht.