Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?
Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?
Wer eine Ferienwohnung steuerlich absetzen möchte, muss die strengen Anforderungen des Finanzamts erfüllen. Der zentrale Punkt ist die Gewinnerzielungsabsicht: Das Finanzamt erkennt Werbungskosten nur an, wenn die Immobilie überwiegend zur Vermietung genutzt wird. Was Sie beachten müssen, um Ihre Ferienimmobilie steuerlich geltend zu machen und warum "Liebhaberei" ein Problem sein kann, erfahren Sie hier.
Voraussetzungen zur steuerlichen Geltendmachung
Um die Ausgaben für eine Ferienwohnung als Werbungskosten abzusetzen, müssen Sie nachweisen, dass die Immobilie überwiegend zur Vermietung genutzt wird. Am einfachsten gelingt dies, indem Sie die Selbstnutzung vollständig ausschließen. Ein Maklervertrag, der die ausschließliche Vermietung über das gesamte Jahr bestätigt, erleichtert den Nachweis.
Wird die Ferienwohnung nur teilweise vermietet, muss die Vermietungsquote mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit betragen (BFH-Urteil, Az: IX R 57/02). Falls dieser Wert unterschritten wird, verlangt das Finanzamt eine Ertragsprognose über 30 Jahre, die einen Überschuss aus der Vermietung aufzeigt (BFH-Urteil, Az: IX R 97/00). Diese Prognose ist auch erforderlich, wenn die Ferienimmobilie teilweise selbst genutzt wird.
Liebhaberei: Was bedeutet das?
Kann dem Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht nicht glaubhaft gemacht werden, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft. In diesem Fall sind keine Werbungskosten absetzbar. Liebhaberei liegt vor, wenn der Hauptzweck der Nutzung nicht in der Vermietung zur Gewinnerzielung, sondern in der privaten Nutzung besteht. Wenn die Ertragsprognose negativ ausfällt, müssen Sie die Mieteinnahmen zwar nicht versteuern, können aber auch keine Kosten steuerlich geltend machen.
Leerstand und Vermietungszeiten
Auch Zeiten des Leerstands können steuerlich berücksichtigt werden, sofern sie eindeutig der Vermietung zugerechnet werden. Bei teilweiser privater Nutzung wird der Leerstand anteilig entsprechend der Vermietungs- und Eigennutzungsquote aufgeteilt.
Ein hilfreiches Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az: IX R 33/19) besagt, dass bei der Berechnung der ortsüblichen Vermietungszeit ausschließlich Ferienwohnungen als Vergleichsmaßstab herangezogen werden dürfen, was die steuerliche Anerkennung erleichtern kann.
Gewinnerzielungsabsicht bei mehreren Wohnungen
Besitzen Sie mehrere Ferienwohnungen, müssen Sie laut BFH-Urteil (Az: IX R 37/17) für jede einzelne Wohnung die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Dies gilt besonders bei wechselnder Nutzung, etwa zwischen dauerhafter Vermietung und Ferienvermietung.
Gewerbesteuer und Ferienwohnungen
Wenn die Vermietung Ihrer Ferienwohnung wie ein Hotelbetrieb geführt wird – beispielsweise durch häufige Gästewechsel oder das Anbieten von Zusatzleistungen wie Reinigung oder Frühstück – kann das Finanzamt die Einkünfte als gewerbliche Tätigkeit einstufen. Dies könnte zur Zahlung von Gewerbesteuer führen und den Verkauf der Immobilie auch nach der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig machen (EStH H 15.7 (2) zu § 15 EStG).
Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH, Az: IV R 10/18) entschieden, dass die Beauftragung eines gewerblichen Vermittlers nicht automatisch zu einer gewerblichen Tätigkeit des Vermieters führt, solange kein eigenes wirtschaftliches Interesse an der hotelmäßigen Vermietung besteht.
Fazit
Um Ihre Ferienimmobilie steuerlich abzusetzen, ist die Gewinnerzielungsabsicht entscheidend. Fehlt diese oder überwiegt die private Nutzung, stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein. Achten Sie auf die Einhaltung ortsüblicher Vermietungszeiten und legen Sie eine positive Ertragsprognose vor, um steuerliche Vorteile zu sichern.
