Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?
Erzielen Sie aus privaten Veräußerungsgeschäften einen Gewinn, müssen Sie diesen erst ab einer Höhe von 600 Euro versteuern, denn bis hierhin gilt eine entsprechende Freigrenze. Da hier kein Freibetrag gewährt wird, müssen Sie bei einem Gewinn von 600 Euro und mehr die gesamte Summe versteuern und nicht nur den die Freigrenze übersteigenden Betrag.
Der Veräußerungsgewinn geht in das zu versteuernde Einkommen ein und wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Abgeltungsteuer gilt hier nicht.
Verluste aus Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen der gleichen Kategorie verrechnet werden.
Bei zusammen veranlagten Eheleuten steht jedem Partner die Freigrenze zu. Eine nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht auf den Ehepartner übertragen werden.
Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?
Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?
Ein Gewinn oder Verlust aus einem Veräußerungsgeschäft ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.
Zu den Anschaffungskosten zählen der reine Kaufpreis und die Nebenkosten der Anschaffung. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung (AfA), erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Letztlich wird die abgezogene AfA wieder rückgängig gemacht.
Unter die Nebenkosten fallen die zum Beispiel Beratungskosten, Kaufgebühren, Telefongebühren oder auch Fahrtkosten, die aber alle im Zusammenhang mit der Anschaffung entstanden sein müssen. Die Werbungskosten müssen betragsmäßig aufgeteilt werden, wenn sie auch in Zusammenhang mit anderen Einkünften angefallen sind.
Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?
Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?
Verkaufen Sie Ihr Urlaubsdomizil oder die Ferienwohnung, müssen Sie in bestimmten Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Beträgt hingegen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Eine Ausnahme aber gilt, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist auch beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines Wochenendhauses innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Wohnung zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung bis zum Verkaufszeitpunkt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Es ist sogar unschädlich, wenn die Wohnung außerhalb der Eigennutzung leer steht. Denn sie wird auch dann "zu eigenen Wohnzwecken" genutzt, wenn sie nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit jedoch Ihnen als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).
Das Finanzgericht Köln gegen den Fiskus entschieden, dass bei einer Ferienwohnung eine "Eigennutzung" nicht gegeben ist, wenn diese im Wesentlichen lediglich für Ferienaufenthalte genutzt wird. Wird eine solche Ferienwohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, und der Veräußerungsgewinn ist als "sonstige Einkünfte" gemäß § 22 Nr. 2 EStG steuerpflichtig (FG Köln vom 18.10.2016, 8 K 3825/11, Revision IX R 37/16).
Doch glücklicherweise hat der Bundesfinanzhof die Entscheidung wieder "kassiert" und wie folgt geurteilt: Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen (BFH v. 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II S. 1192).
Aktuell hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass auch dann, wenn der Gewinn aus dem Verkauf einer Ferienwohnung an sich zu versteuern ist, das mitverkaufte Inventar außen vor bleibt. Dieses wird also nicht in den Spekulationsgewinn einbezogen (Urteil vom 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?
Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?
Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss.
Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten aber bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Fälle ("Alternativen") zu unterscheiden:
Alternative 1: Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Alternative 2: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).
Der Fall: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 - seinem Auszug - bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe (2. Alternative). Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich; die Revision des Finanzamts hat der BFH zurückgewiesen.
Begründung: Die 2. Alternative setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr") - voll auszufüllen.
Das bedeutet also: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.
Aktuelle Entscheidungen
Verkauf von Immobilien: Grundsätzlich unterliegt der Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft der Steuerpflicht, wenn er innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Es gibt jedoch Ausnahmen: Der Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Erwerb bzw. Fertigstellung und Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken diente.
Gewinn aus Arbeitszimmer und Eigenheim: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims nicht der Spekulationsbesteuerung unterliegt, sofern eine der unten genannten Befreiungsvorschriften für das Eigenheim zutrifft. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer geltend gemacht wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19).
Nutzung des Eigenheims nach Trennung: Doch wie verhält es sich, wenn Ehepartner sich trennen, einer auszieht und das ihm gehörende Eigenheim nach dem Auszug von dem anderen (Ex-)Gatten oder einem Kind unentgeltlich genutzt wird, bis die Immobilie verkauft wird? Bleibt dies immer noch als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" erhalten, sodass der Verkauf des Eigenheims innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums steuerfrei bleibt? Das Finanzgericht Münster hat hier entschieden, dass eine unentgeltliche Überlassung an den Ex-Gatten nicht als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" angesehen wird (FG Münster vom 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Verkauf von Miteigentumsanteilen nach Scheidung: In einem weiteren Fall entschied der Bundesfinanzhof, dass ein geschiedener Ehegatte, der im Rahmen der Vermögensaufteilung bei der Scheidung seinen Miteigentumsanteil an einem gemeinsamen Einfamilienhaus an den früheren Ehepartner verkauft, dieser Verkauf der Besteuerung unterliegen kann (BFH-Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21).
Der Fall: Im Jahr 2008 erwarben die Eheleute gemeinsam ein Einfamilienhaus, das sie zunächst mit ihrem gemeinsamen Kind bewohnten. Nach Eheproblemen zog der Ehemann 2015 aus. Die Ehefrau blieb mit dem Kind im Haus. Die Ehe wurde später geschieden. Im Zuge der Vermögensaufteilung im Scheidungsverfahren entstand ein Streit zwischen den getrennt lebenden Ehepartnern bezüglich der Immobilie. Als die Ehefrau mit der Versteigerung drohte, veräußerte der Ehemann 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an die Ehefrau. Diese setzte die Immobilie weiterhin für sich und das gemeinsame Kind als Wohnraum ein.
Steuerliche Konsequenzen: Das Finanzamt unterzog den Gewinn aus dem Verkauf des Miteigentumsanteils der Einkommensteuer. Der Bundesfinanzhof bestätigte, dass es sich um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft handelt. Dies ist der Fall, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Dies gilt auch für einen hälftigen Miteigentumsanteil, der im Rahmen der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung von einem Ehepartner an den anderen übertragen wird. Eine Veräußerung ist jedoch nicht steuerpflichtig, wenn die Immobilie in den Jahren zwischen Kauf und Verkauf oder im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Jahren durchgängig vom Eigentümer und seinen Familienangehörigen zu Wohnzwecken genutzt wird. Ein geschiedener Ehepartner nutzt das Objekt, an dem er Miteigentum hat, jedoch nicht mehr zu Wohnzwecken, wenn er ausgezogen ist und nur noch sein geschiedener Ehepartner und das gemeinsame Kind dort wohnen.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?
