Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.
Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten aber bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Fälle ("Alternativen") zu unterscheiden:
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).
Das bedeutet also: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.
Verkauf von Immobilien: Grundsätzlich unterliegt der Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft der Steuerpflicht, wenn er innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Es gibt jedoch Ausnahmen: Der Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Erwerb bzw. Fertigstellung und Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken diente.
Gewinn aus Arbeitszimmer und Eigenheim: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims nicht der Spekulationsbesteuerung unterliegt, sofern eine der unten genannten Befreiungsvorschriften für das Eigenheim zutrifft. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer geltend gemacht wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19).
Nutzung des Eigenheims nach Trennung: Doch wie verhält es sich, wenn Ehepartner sich trennen, einer auszieht und das ihm gehörende Eigenheim nach dem Auszug von dem anderen (Ex-)Gatten oder einem Kind unentgeltlich genutzt wird, bis die Immobilie verkauft wird? Bleibt dies immer noch als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" erhalten, sodass der Verkauf des Eigenheims innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums steuerfrei bleibt? Das Finanzgericht Münster hat hier entschieden, dass eine unentgeltliche Überlassung an den Ex-Gatten nicht als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" angesehen wird (FG Münster vom 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Verkauf von Miteigentumsanteilen nach Scheidung: In einem weiteren Fall entschied der Bundesfinanzhof, dass ein geschiedener Ehegatte, der im Rahmen der Vermögensaufteilung bei der Scheidung seinen Miteigentumsanteil an einem gemeinsamen Einfamilienhaus an den früheren Ehepartner verkauft, dieser Verkauf der Besteuerung unterliegen kann (BFH-Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21).
Der Fall: Im Jahr 2008 erwarben die Eheleute gemeinsam ein Einfamilienhaus, das sie zunächst mit ihrem gemeinsamen Kind bewohnten. Nach Eheproblemen zog der Ehemann 2015 aus. Die Ehefrau blieb mit dem Kind im Haus. Die Ehe wurde später geschieden. Im Zuge der Vermögensaufteilung im Scheidungsverfahren entstand ein Streit zwischen den getrennt lebenden Ehepartnern bezüglich der Immobilie. Als die Ehefrau mit der Versteigerung drohte, veräußerte der Ehemann 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an die Ehefrau. Diese setzte die Immobilie weiterhin für sich und das gemeinsame Kind als Wohnraum ein.
Steuerliche Konsequenzen: Das Finanzamt unterzog den Gewinn aus dem Verkauf des Miteigentumsanteils der Einkommensteuer. Der Bundesfinanzhof bestätigte, dass es sich um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft handelt. Dies ist der Fall, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Dies gilt auch für einen hälftigen Miteigentumsanteil, der im Rahmen der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung von einem Ehepartner an den anderen übertragen wird. Eine Veräußerung ist jedoch nicht steuerpflichtig, wenn die Immobilie in den Jahren zwischen Kauf und Verkauf oder im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Jahren durchgängig vom Eigentümer und seinen Familienangehörigen zu Wohnzwecken genutzt wird. Ein geschiedener Ehepartner nutzt das Objekt, an dem er Miteigentum hat, jedoch nicht mehr zu Wohnzwecken, wenn er ausgezogen ist und nur noch sein geschiedener Ehepartner und das gemeinsame Kind dort wohnen.
