Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Das "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" vom 4.8.2019 führte eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein, um die Investitionen in neue Mietwohnungen zu fördern. Diese galt für Investitionen, bei denen zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wurde.

• Die 7b-Sonderabschreibung betrug in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
• Es war zusätzlich eine lineare AfA von 2 % pro Jahr absetzbar, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Begünstigt waren nur Gebäude mit Baukosten von höchstens 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Die geförderte Immobilie musste mindestens 10 Jahre lang vermietet werden, ohne eine Mietobergrenze vorzusehen.

Ab dem 1.1.2023 wird die ausgelaufene 7b-Sonderabschreibung erneuert. Sie gilt nun für Mietwohnungen, bei denen zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wird, vorausgesetzt, bestimmte (Energie-) Effizienzvorgaben werden erfüllt.

• Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage.
• Es ist ebenfalls eine zusätzliche lineare AfA von 2 % pro Jahr möglich, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
• Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 2.500 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
• Die Baukosten dürfen 4.800 EUR je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.

Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Was kann ich als Werbungskosten absetzen?

Alle Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, können Sie als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen insbesondere folgende Aufwendungen:

• Verwaltungskosten
• Kosten für Makler, Wohngeld, Anzeigen oder einen Vermietungsservice
• Schuldzinsen für einen Kredit
• Abschreibung
• Grundsteuer
• Kontoführungsgebühren, Überziehungszinsen etc.
• Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Wasser etc.)
• Stromkosten für Hausbeleuchtung
• Heizung und Warmwasser
• Kosten für Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung
• Hausmeisterkosten (auch Hausverwaltung und –reinigung)
• Fahrten zur Wohnung, zum Makler oder zur Eigentümerversammlung
• Schönheitsreparaturen

Was kann ich als Werbungskosten absetzen?

Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?

Von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können Sie die daraus entstandenen Werbungskosten abziehen. Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Immobilie dienen.

Dabei werden die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Ein positives Ergebnis, also ein Gewinn, erhöht die Summe Ihrer Steuerlast. Ein negatives Ergebnis führt zu einer Steuerersparnis.

Ein durch hohe Werbungskosten entstandener steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Ausschlaggebend für die Eintragung der Werbungskosten in die Steuererklärung ist der Zeitpunkt der Zahlung. Wann die Aufwendungen entstanden sind oder wann Sie die Rechnung erhalten haben, spielt dagegen in der Regel keine Rolle.

Sie können auch dann Werbungskosten ansetzen, wenn die Immobilie noch gar nicht vermietet wird. Dazu muss aber eine Vermietungsabsicht vorliegen. Wenn Sie dies tun, wird das Finanzamt die Kosten vorerst anerkennen, aber den Steuerbescheid nur vorläufig erstellen. Vermieten Sie die Immobilie nicht, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug wieder zurücknehmen.

Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?

Wie ist die Maklerprovision für Vermieter zu beurteilen?

Seit dem 1.6.2015 gilt in Deutschland das "Bestellerprinzip" für Wohnmietverträge. Dies bedeutet, dass die Maklerprovision von demjenigen gezahlt wird, der den Makler beauftragt hat. Das Weitergeben der Provisionspflicht an einen Dritten ist bei der Vermittlung von Mietwohnungen nicht mehr erlaubt. Ein Wohnungssuchender muss nur dann die Maklercourtage zahlen, wenn er in Textform einen Vermittlungsvertrag mit dem Makler abschließt und dieser die Wohnung ausschließlich zur Erfüllung dieses Auftrags vom Vermieter erhält. Jegliche Abweichung von dieser Regelung ist unwirksam (§ 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung).

Allerdings sollte beachtet werden, dass diese Regelung bisher nicht beim Erwerb von Immobilien gilt. Beim Kauf von Immobilien sind die Aufteilung und Höhe der Maklerprovision in Deutschland unterschiedlich geregelt, je nach Bundesland und individueller Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In einigen Ländern und Regionen trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision, während in anderen Teilen des Landes die Provision üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Aktuell wurde am 12.6.2020 das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" erlassen. Dieses Gesetz regelt die Maklerprovision neu und schreibt vor, dass die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer nicht mehr zulässig ist. Käufer von Wohnimmobilien dürfen nicht mehr verpflichtet werden, mehr als die Hälfte der Maklerprovision zu tragen. Wenn nur eine Partei den Makler beauftragt hat, muss diese die Maklervergütung zahlen. Der Verkäufer kann eine Weitergabe der Maklerkosten an den Käufer vereinbaren, jedoch dürfen die weitergereichten Kosten höchstens 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. In Fällen, in denen der Makler von beiden Parteien beauftragt wird, kann er eine Provision nur in gleicher Höhe mit beiden Parteien vereinbaren.

Die Neuregelung tritt ein halbes Jahr nach Veröffentlichung des Gesetzes in Kraft. Sie gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, nicht aber für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Baugrundstücke. Sie findet Anwendung, wenn der Käufer als Verbraucher handelt, jedoch nicht, wenn der Erwerber im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit agiert.

Es ist zu erwarten, dass die Provisionssätze aufgrund dieser Änderungen sinken werden, da Verkäufer einen stärkeren Anreiz haben werden, über die Höhe der Provision zu verhandeln, wenn sie selbst zur hälftigen Zahlung verpflichtet sind. Dies könnte zu einer Senkung der Maklerkosten für Käufer führen

Wie ist die Maklerprovision für Vermieter zu beurteilen?

Wie werden die Kosten einer Einbauküche behandelt?

Eine Einbauküche stellt nach bisheriger Rechtsauffassung kein einheitliches Wirtschaftsgut dar, sondern sie besteht aus verschiedenen Bestandteilen, die eigenständige Wirtschaftsgüter darstellen. Zu unterscheiden ist zwischen Spüle und Kochherd einerseits und den übrigen Küchenelementen andererseits.

• Spüle und Kochherd stellen unselbstständige Gebäudebestandteile dar, die für die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken vorausgesetzt werden. Deshalb gehören diese Kosten zu den Herstellungskosten des Gebäudes und sind zusammen mit diesem abzuschreiben. Werden Spüle und Herd ersetzt, sind die Aufwendungen Erhaltungsaufwand und sofort in voller Höhe als Werbungskosten aus Vermietung absetzbar.

• Die übrigen Teile der Einbauküche sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Deren Anschaffungskosten sind als Werbungskosten aus Vermietung absetzbar. Betragen die Anschaffungskosten mehr als 410 Euro (ohne Mehrwertsteuer), müssen sie über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wird eine vorhandene Einbauküche durch eine neue EBK ersetzt, sind deren Anschaffungskosten nicht Erhaltungsaufwand und daher nicht in voller Höhe absetzbar. Vielmehr muss die neue EBK wiederum normal abgeschrieben werden.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Sichtweise aufgegeben und neue Regeln für die steuerliche Behandlung der Einbauküche in vermieteten Wohnungen aufgestellt: Spüle und Kochherd werden nicht mehr als unselbstständige Gebäudeteile angesehen, sondern sie sind nun 'normale' Bestandteile der Einbauküche. Die Einbauküche stellt insgesamt ein einheitliches Wirtschaftsgut dar, das über die Nutzungsdauer von 10 Jahren abzuschreiben ist. Dies gilt sowohl bei Erstanschaffung als auch bei einer Erneuerung (BFH-Urteil vom 3.8.2016, IX R 14/15, veröffentlicht am 7.12.2016). Die Änderung der Rechtsprechung bedeutet für Vermieter eine deutliche Verschlechterung: Sie können nun nicht mehr die einzelnen Bestandteile der EBK, z.B. Elektrogeräte, im Wert unter 800,01 Euro (ohne Umsatzsteuer) sofort als Werbungskosten absetzen, sondern müssen die Gesamt-EBK über 10 Jahre abschreiben, sodass nur 10 Prozent pro Jahr als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Wie werden die Kosten einer Einbauküche behandelt?

Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes bewertet. Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis berücksichtigt den Energiebedarf des Gebäudes, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre analysiert. Energieausweise sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig.

Als Vermieter eines Wohngebäudes in Deutschland sind Sie gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie auszustellen. Der Energieausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf des Gebäudes und dient als Orientierungshilfe für Mieter und Käufer. Allerdings entstehen bei der Erstellung des Energieausweises Kosten, die sich auf Vermieter auswirken.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie Größe des Gebäudes, Art des Energieausweises und Aufwand des Energieberaters. In der Regel liegen die Aufwendungen zwischen 150 und 600 Euro.

Energieausweis als Werbungskosten für Vermieter absetzen

Als Vermieter können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie den Energieausweis aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig erstellen lassen. Die Kosten können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.

Die Kosten für den Energieausweis sind sofort abziehbare Werbungskosten. Es empfiehlt sich, die Rechnung für die Erstellung des Energieausweises aufzubewahren, um sie im Falle einer Überprüfung durch das Finanzamt vorlegen zu können.

Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?

Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?

Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, muss sich nicht nur um Vermietung, Mieterauswahl und -betreuung kümmern, sondern auch mit Leerstand rechnen. Wenn eine Wohnung oder ein Haus für eine bestimmte Zeit leer steht, kann das zu finanziellen Einbußen führen. Aber, welche Möglichkeiten gibt es, um die Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand steuerlich abzusetzen?

Was sind Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand?

Als Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand gelten alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien entstehen, aber aufgrund von Leerstand nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden können. Dazu gehören z.B. Kosten für Instandhaltung und Reparatur, Werbemaßnahmen, Energiekosten, Grundsteuer und Müllgebühren. Allerdings muss der Leerstand tatsächlich vorübergehend sein, d.h. es muss eine realistische Chance bestehen, dass die Wohnung oder das Haus wieder vermietet wird.

Steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand

Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand können steuerlich abgesetzt werden, allerdings gibt es einige Voraussetzungen zu beachten. Zum einen dürfen die Kosten nur entstehen, wenn die Immobilie vermietet ist und keine Einkünfte erzielt werden. Zum anderen müssen die Kosten notwendig und angemessen sein, d. h. es darf keine Luxussanierung oder unnötige Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden.

Die absetzbaren Aufwendungen werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht. Dabei müssen sie in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden. Bei der Berechnung der Einkommensteuer werden sie dann von den Mieteinnahmen abgezogen.

Insgesamt können Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand bei Vermietung steuerlich abgesetzt werden, wenn sie notwendig, angemessen und tatsächlich entstanden sind. Vermieter sollten allerdings darauf achten, dass der Leerstand tatsächlich vorübergehend ist und realistische Aussichten auf eine Vermietung bestehen. Bei Unsicherheiten oder Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit sollten sich Vermieter an einen Steuerberater wenden.

Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?