Immobilienverkauf: Sind nachträgliche Schuldzinsen absetzbar?
Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie wird der Verkaufserlös im Allgemeinen zur Tilgung des Restdarlehens verwendet. Doch es kann vorkommen, dass der Veräußerungserlös zur Schuldentilgung nicht ausreicht - und das Darlehen deshalb weiterhin abzustottern ist. Dieses Phänomen ist häufig bei Anlagemodellen mit Schrottimmobilien und Anlageobjekten in den neuen Bundesländern zu beobachten. Folgende zwei Fälle sind zu unterscheiden:
(1) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten
Wurden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietobjekts mittels Darlehen finanziert und reicht der Verkaufserlös nicht zur Tilgung aus, können die weiter laufenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Denn der Zusammenhang zwischen dem Restdarlehen und den früheren Vermietungseinkünften besteht nach dem Verkauf weiter fort, falls der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen (BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10).
Tipp
Es spielt keine Rolle, ob der Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach deren Anschaffung erfolgt und damit ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft ist, oder ob der Verkauf nach der Zehnjahresfrist stattfindet und steuerfrei bleibt (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13).
(2) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Erhaltungsaufwendungen
Falls umfangreiche Renovierungsmaßnahmen mittels Darlehen finanziert wurden, stellen diese Erhaltungsaufwand dar und waren während der Vermietungszeit als Werbungskosten absetzbar, z. B. Wohnungsmodernisierung, Ersatz der Heizungsanlage, Dacherneuerung.
- Bei Verkauf des Mietobjekts vor 2014 konnten - und können auch weiterhin - die Schuldzinsen ohne weiteres nach Beendigung der Vermietung oder nach dem Verkauf des Hauses als nachträgliche Werbungskosten abgesetzt werden. Wie der Veräußerungserlös verwendet wurde, spielte keine Rolle (BFH-Urteil vom 12.10.2005, IX R 28/04).
- Bei Verkauf des Mietobjekts nach dem 1.1.2014 gilt eine verschärfte Regelung: Jetzt werden Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen nach Veräußerung des Mietobjektes nur noch dann als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anerkannt, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen (BMF-Schreiben vom 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
