(2023) Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?

Wenn Sie Ihr Ferienhäuschen steuerlich geltend machen möchten, müssen Sie teilweise hohe Hürden überwinden, denn der Fiskus beteiligt sich nur, wenn der Schwerpunkt der Immobilie auf dessen Vermietung liegt. Dazu muss man dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht darlegen. Denn steuerlich absetzen kann man die Ausgaben und Verluste einer Ferienimmobilie nur, wenn die Gewinnerzielung durch Vermietung im Vordergrund steht. Hier jedoch liegt das große Problem. Kann man dem Finanzamt nämlich nicht glaubhaft machen, dass mit der Ferienwohnung Geld verdient werden soll, spricht es von "Liebhaberei", und aus der Steuerersparnis wird nichts. Am einfachsten weist man die Absicht der Gewinnerzielung nach, indem man die Ferienwohnung zunächst gar nicht selbst nutzt. Dies kann man dem Finanzamt etwa mit einem Maklervertrag darlegen, der die Eigennutzung für das ganze Jahr ausschließt. Daneben muss dem Finanzamt aber auch die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung dargelegt werden:

Einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 57/02) zufolge sollte die Immobilie mindestens 75 Prozent der ortsübliche Vermietungszeit über vermietet sein. Sollte eine solche Vermietungszeit nicht erreicht werden können, muss eine Ertragsprognose über einen Zeithorizont von 30 Jahren feststellen, dass in diesem Zeitraum ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann (BFH: Az IX R 97/00). Diese Ertragsprognose muss ebenfalls eingereicht werden, wenn die Ferienimmobilie auch privat genutzt werden soll. Kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass ein Überschuss in dem 30-Jahres-Zeitraum nicht zu erwarten ist, werden die Werbungskosten nicht anerkannt.

In diesem Fall müssen aber auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Kommt die Ertragsprognose zu einem positiven Ergebnis, so muss das Finanzamt die Kosten anerkennen. Dabei werden die absetzbaren Zeiträume der Vermietung mit den nicht absetzbaren Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt. Je länger die Vermietungsdauer, desto mehr kann abgesetzt werden. Dabei kann auch eventueller Leerstand in den Vermietungszeitraum einfließen, zum Beispiel wenn vorher genau festgelegt wurde, wann die Ferienwohnung selbst genutzt wird. Ansonsten wird der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt.

Erkennt das Finanzamt alle Punkte an, können Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie Heizung, Strom oder Reparaturen steuerlich abgesetzt werden. Da besonders in den ersten Jahren, zum Beispiel durch Kreditzinsen, die Ausgaben über den Einnahmen liegen, kann der Verlust das zu versteuernde Einkommen mindern.

Aktuell: Der Bundesfinanzhof hat zu der Frage Stellung genommen, wie zu verfahren ist, wenn ein Vermieter ein Ferienhaus besitzt, in dem sich mehrere Wohnungen befinden und diese im Laufe der Jahre ganz unterschiedlich genutzt werden, zum Beispiel zunächst für eine dauerhafte Vermietung und erst später als Ferienwohnung? Ist dann die Gewinnerzielungsabsicht für jede Wohnung gesondert zu prüfen oder für die gesamte Immobilie?

Steuerliche Einordnung der Vermietung von Ferienwohnungen

Aktuell: Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann sich die Frage stellen, ob insoweit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden. Im letzteren Fall kann Gewerbesteuer entstehen, vor allem aber wäre die Wohnung stets "steuerverhaftet" und ein Gewinn aus einem Verkauf der Wohnung wäre auch außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist zu versteuern. Die Finanzverwaltung verfügt, dass ein Gewerbebetrieb dann anzunehmen ist, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Ausschlaggebend sei, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen, zum Beispiel Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt (EStH H 15.7 (2) zu § 15 EStG).

Bereits im Jahre 2020 hat der Bundesfinanzhof aber eine bemerkenswerte Entscheidung gefällt: Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt (BFH-Urteil vom 28.5.2020, IV R 10/18).

Der Sachverhalt: Die Klägerin besitzt drei Eigentumswohnungen, die sich in einer größeren Anlage befinden. Hierin integriert ist ein Hotel. Die Vermietung der Wohnungen erfolgt über eine Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft an wechselnde Feriengäste. Bei entsprechendem Bedarf darf die Gesellschaft die Wohnungen auch als Hotelzimmer vermieten und in diesem Fall weitere Leistungen anbieten, wie Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung mit Handtuchwechsel und Bettwäschewechsel. Die Gesellschaft stellte den Gästen in den Streitjahren unter eigenem Namen jeweils die Kosten für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück zuzüglich Nebenleistungen (z. B. Kurtaxe, Pkw-Stellplatz, Haustiere etc.) in Rechnung. Sie rechnete auch jeweils die Kommissionen mit den Buchungsportalen ab. Gegenüber den Eigentümern erstellte sie vierteljährliche Abrechnungen.

Im Ergebnis kehrte sie an die Klägerin die um den "Anteil Wäsche“, den "Anteil Endreinigung/Hotelservice“ und den "Anteil F&B“ bereinigten Beträge abzüglich Provision aus. Finanzamt und Finanzgericht beurteilten die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit, denn die Wohnungen seien nicht als Ferienwohnungen, sondern als Hotelzimmer vermietet worden. Der BFH sieht die Sache jedoch anders.

Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führe nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend sei vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Die Handlungen der gewerblich tätigen Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft können der Klägerin dabei nicht aufgrund eines Treuhandverhältnisses oder einer zivilrechtlichen Stellvertretung zugerechnet werden. Dies gilt - wie im Streitfall - jedenfalls dann, wenn die Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat. Da die Klägerin im Urteilsfall die gewerblichen Handlungen der Vermietungsgesellschaft nicht zugerechnet werden konnten, habe sie aus der Vermietung ihrer Wohnungen keine gewerblichen Einkünfte, sondern solche aus Vermietung und Verpachtung erzielt.