Was sind Abschreibungen?

Mit der so genannten Abschreibung können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihres Gebäudes, Ihrer Wohnung oder der Baumaßnahme über mehrere Jahre als Werbungskosten absetzen. Den jährlich absetzbaren Teil bezeichnet man dabei als Abschreibung bzw. als Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die Abschreibung zählt, wie zum Beispiel Renovierungskosten und Nebenkosten, zu den Werbungskosten und senkt so Ihre Steuerlast. Abschreibungen sind für vermietete oder betrieblich genutzte Häuser und Wohnungen möglich. Wichtig zu beachten ist dabei, dass nur der Wert des Gebäudes abgeschrieben werden kann - der Wert des Grundstücks nutzt sich steuerlich nicht ab.

Zu unterscheiden ist zwischen der linearen AfA, der degressiven AfA und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG, für die jeweils unterschiedliche Voraussetzungen und auch zeitlich unterschiedliche "Anwendungsvorschriften" gelten.

1. Die lineare Abschreibung

Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, können die Käufer 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen. Bei einem Kaufpreis ohne Grundstück von 200.000 Euro wird das zu versteuernde Einkommen um 4.000 Euro gesenkt (2 Prozent von 200.000 Euro). Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 35 Prozent beträgt die Steuerersparnis also 1.400 Euro pro Jahr. Wird die Immobilie im Laufe des Jahres gekauft oder verkauft, wird die Jahresabschreibung zeitanteilig angesetzt.

Bei Objekten, die vor dem 1.1.2025 gebaut worden sind, können die Käufer 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen.

Aktuell: Bei Objekten, die nach dem 31.12.2022 gebaut worden sind (fertiggestellt worden sind), können die Käufer 33 1/3 Jahre lang jeweils 3 Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen.

2. Degressive Abschreibung für Wohngebäude

Aufgrund des akuten Wohnraummangels sowie der Krise in der Baubranche ist wieder eine degressive Abschreibung für neue Mietwohngebäude eingeführt worden. Konkret: Bereits ab dem 1.10.2023 gibt es eine degressive Abschreibung für vermietete Wohngebäude, wenn im Zeitraum vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 mit der Herstellung begonnen wird oder der Kaufvertrag abgeschlossen und das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Die degressive Abschreibung beträgt dann sechs Prozent des jeweiligen Restwertes (§ 7 Abs. 5a EStG). Die degressive AfA gilt auch für Bauvorhaben, für die bereits eine Baugenehmigung vorliegt, die aber noch nicht begonnen wurden. Die degressive AfA kann für alle Wohngebäude, die in einem EU-/EWR-Mitgliedstaat belegen sind, in Anspruch genommen werden. Eine Begrenzung auf Wohngebäude im Inland ist nicht vorgesehen.

Solange die degressive Abschreibung vorgenommen wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht zulässig. Falls diese eintreten, kann aber zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG gewechselt werden (3 Prozent jährlich). Der Steuerpflichtige soll ohnehin ein Wahlrecht haben, zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG zu wechseln. Die lineare AfA ist nach dem Wechsel vom Restwert vorzunehmen. Der Restwert ermittelt sich dabei von den um die bisherigen Abschreibungen geminderten ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Falls nach dem Wechsel zur linearen AfA die tatsächliche Nutzungsdauer dann geringer als die übliche Nutzungsdauer von insgesamt 33 Jahren sein sollte, kann diese zugrunde gelegt werden. Das bedeutet, dass der Abschreibungssatz dann höher als 3 Prozent ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Um den Bau von neuen Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment anzukurbeln, führte der Gesetzgeber 2019 eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein, die 2022 erneut aufgelegt wurde.

3. A. Abschreibung bei Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021

Die 7b-Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche. Zusätzlich ist eine lineare AfA von 2 % pro Jahr möglich, basierend auf den tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).

Begünstigt sind Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche sind. Die geförderte Immobilie muss mindestens 10 Jahre lang vermietet werden, ohne Mietobergrenze. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für den Ausbau von Wohnungen in bestehenden Gebäuden, wie Dachgeschossausbauten und Anbauten.

Der Stichtag für die Sonderabschreibung ist der 31.12.2021. Sie kann jedoch erstmalig im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung geltend gemacht werden. Der Förderzeitraum ist bis 2026 begrenzt, um die schnelle Schaffung von Wohnraum zu fördern.

3. B. Abschreibung bei Bauantrag zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll den Bau von Mietwohnungen fördern. Im Detail:

Begünstigt sind Mietwohnungen, für die der Bauantrag zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026 gestellt wird oder eine entsprechende Bauanzeige erfolgt.

Die Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage. Zusätzlich ist eine lineare AfA von 2 % pro Jahr möglich, basierend auf den tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sind. Die Anschaffung einer solchen Wohnung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.

Die Sonderabschreibung ist an Effizienzvorgaben geknüpft. Das Gebäude muss die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllen und das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude" (QNG) erhalten. Dies soll ökologische und soziokulturelle Qualität fördern.

Tipp: Aufgrund unsicherer Baukostenentwicklungen könnte es künftig Änderungen bei den Kostenbezugsgrößen geben. Dies wird in der Gesetzesbegründung bereits angesprochen.

Tipp: Die Einhaltung der De-minimis-Beihilfen ist erforderlich, jedoch nur für anspruchsberechtigte Unternehmer. Vermieter unterliegen nicht diesen Anforderungen.

Tipp: Neu errichtete Wohnungen im Jahr 2022 aufgrund von Bauanzeige oder Bauantrag sind von § 7b EStG ausgeschlossen.