Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?
Als Vermieter müssen sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen versteuern. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Beispiel für Mieteinnahmen:
- Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
- Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze
- Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt worden sind
- Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
- Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
- Abstandszahlung eines Mieters bei vorzeitigem Ende des Mietvertrages
- Pachten für unbebaute Grundstücke
- Einnahmen für ein Erbbaurecht
Bei Mieteinnahmen, die jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen (z.B. bei einer Untervermietung), können Sie auf die Angaben in Ihrer Steuererklärung verzichten. Einnahmen bis zu dieser Grenze, die aus einer vorübergehenden Vermietung herrühren, werden von der Einkommensteuer freigestellt. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall natürlich auch keine entsprechenden Werbungskosten berücksichtigt werden.
Hinweis zur Eingabe
Bitte geben Sie Ihre Einnahmen aus der Untervermietung nicht im Unterpunkt „Einnahmen - Mieteinnahmen " ein, sondern auf der Seite „Untervermietung gemieteter Räume“.
(2010): Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?
Was fällt alles unter Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte?
Welche Einkünfte zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören ist im Einkommensteuergesetz geregelt. In §21 EStG werden folgende Einkünfte genannt:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile, Schiffe, die in ein Schiffsregister eingetragen sind)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. Betriebsinventar für Gewerbebetriebe, landwirtschaftliche Betriebe oder Freiberuflerpraxen)
- Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
- Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen
Nicht zu den Vermietungseinkünften zählen Einnahmen, die aus der Vermietung einzelner, beweglicher Wirtschaftsgüter entstehen. Dies liegt zum Beispiel vor bei der Vermietung einzelner Möbel, bei der Vercharterung von Booten, die nicht in ein Schiffsregister eingetragen sind oder der zeitlich begrenzte Überlassung privater Fahrzeuge beispielsweise für eine Urlaubsreise.
(2010): Was fällt alles unter Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte?
Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?
Wenn Sie Ihr Ferienhäuschen steuerlich geltend machen wollen, müssen Sie teilweise hohe Hürden überwinden, denn der Fiskus beteiligt sich nur, wenn der Schwerpunkt der Immobilie auf dessen Vermietung liegt. Dazu muss man dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht darlegen. Denn steuerlich absetzen kann man die Ausgaben und Verluste einer Ferienimmobilie nur, wenn die Gewinnerzielung durch Vermietung im Vordergrund steht.
Hier jedoch liegt das große Problem. Kann man dem Finanzamt nämlich nicht glaubhaft machen, dass mit der Ferienwohnung Geld verdient werden soll, spricht das es von "Liebhaberei" und aus der Steuerersparnis wird nichts.
Am einfachsten weist man die Absicht der Gewinnerzielung nach, indem man die Ferienwohnung zunächst gar nicht selbst nutzt. Dies kann man dem Finanzamt etwa mit einem Maklervertrag darlegen, der die Eigennutzung für das ganze Jahr ausschließt.
Daneben muss dem Finanzamt aber auch die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung dargelegt werden: Einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 57/02) zufolge sollte die Immobilie mindestens 75 Prozent der ortsübliche Vermietungszeit über vermietet sein.
Sollte eine solche Vermietungszeit nicht erreicht werden können, muss eine Ertragsprognose über einen Zeithorizont von 30 Jahren feststellen, dass in diesem Zeitraum ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann (BFH: Az IX R 97/00).
Diese Ertragsprognose muss ebenfalls eingereicht werden, wenn die Ferienimmobilie auch privat genutzt werden soll. Kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass ein Überschuss in dem 30-Jahres-Zeitraum nicht zu warten ist, werden die Werbungskosten nicht anerkannt. In diesem Fall müssen aber auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden.
Kommt die Ertragsprognose zu einem positiven Ergebnis, so muss das Finanzamt die Kosten anerkennen. Dabei werden die absetzbaren Zeiträume der Vermietung mit den nicht absetzbaren Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt. Je länger die Vermietungsdauer, desto mehr kann abgesetzt werden. Dabei kann auch eventueller Leerstand in den Vermietungszeitraum einfließen, zum Beispiel wenn vorher genau festgelegt wurde, wann die Ferienwohnung selbst genutzt wird. Ansonsten wird der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt.
Tipp: Erkennt das Finanzamt alle Punkte an, können Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie Heizung, Strom oder Reparaturen steuerlich abgesetzt werden. Da besonders in den ersten Jahren, zum Beispiel durch Kreditzinsen, die Ausgaben über den Einnahmen liegen, kann der Verlust das zu versteuernde Einkommen mindern.
(2010): Was muss ich zur Vermietung einer Ferienwohnung wissen?
