Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?
Erzielen Sie aus privaten Veräußerungsgeschäften einen Gewinn, müssen Sie diesen erst ab einer Höhe von 600 versteuern, denn bis hierhin gilt eine entsprechende Freigrenze. Da hier kein Freibetrag gewährt wird, müssen Sie bei einem Gewinn von 600 Euro und mehr auch die gesamte Summe versteuern und nicht nur den die Freigrenze übersteigenden Betrag.
Der Veräußerungsgewinn geht in das zu versteuernde Einkommen ein und wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Abgeltungssteuer gilt hier nicht. Verluste aus Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus Gewinnen der gleichen Kategorie verrechnet werden.
Bei zusammen veranlagten Eheleuten steht jedem Partner die Freigrenze zu. Eine nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht auf den Ehepartner übertragen werden.
(2012): Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?
Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?
Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.
Verkaufe Sie eine Immobilie innerhalb von zehn nach der Anschaffung, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss.
Eigene Wohnzwecke liegen vor, wenn Sie die Wohnung oder das Haus allein, mit Familienangehörigen oder zusammen mit einem Dritten bewohnen. Auch wenn Sie die Immobilie unentgeltlich Ihrem Kind überlassen, ist diese Voraussetzung erfüllt. Jedoch müssen im letztgenannten Fall Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag haben.
Außerdem wichtig ist die Nutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorherigen Jahren. Denn der Veräußerungsgewinn ist nur dann steuerfrei, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich bzw. im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Wenn Sie die Wohnung also mehrere Jahre besitzen, ist der Verkaufserlös steuerfrei, wenn diese in den letzten drei Jahren in einem zusammenhängenden Zeitraum selbst bewohnt wurde.
Beispiel:
Der Kauf Ihres Einfamilienhauses erfolgte 2008, dann vermieteten Sie das Haus. Im November 2009 sind Sie selbst in das Haus gezogen und haben schließlich das Haus im Juni 2012 verkauft. Sie haben demnach das Haus im Jahr des Verkaufs (also 2012) und den beiden vorherigen Jahren 2011 und 2010 in einem zusammenhängenden Zeitraum selbst bewohnt. Der Erlös aus dem Verkauf ist in diesem Fall steuerfrei. Nicht erheblich ist die Dauer des Zeitraums, d.h. das Haus muss nicht drei volle Jahre (=36 Monate) von Ihen selbst bewohnt worden sein. Wenn Sie das Haus im Jahr 2012 kurz vermietet hätten, müsste der Gewinn versteuert werden. Das würde auch zutreffen, wenn Sie das Haus im Dezember des Vorjahres (aslo 2011) verkauft hätten.
(2012): Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?
Wie wird die Spekulationsfrist berechnet?
Gewinne und Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften müssen Sie nur versteuern, wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf der Ware die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Ist die Spekulationsfrist abgelaufen, müssen Gewinne unabhängig von deren Höhe nicht mehr versteuert werden. Auch Verluste sind steuerlich nicht relevant.
Als Tag der Anschaffung gilt der Tag, an dem der Kaufvertrag in Kraft getreten ist, nicht der Zeitpunkt der Lieferung. Das gleiche gilt auch für den Zeitpunkt der Veräußerung der Ware an einen Dritten.
Bei der Berechnung der Spekulationsfrist wird der Tag der Anschaffung nicht mitgerechnet.
(2012): Wie wird die Spekulationsfrist berechnet?
Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?
Ein Gewinn oder Verlust aus einem Veräußerungsgeschäft ist nach §23 Einkommenssteuergesetz der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.
Zu den Anschaffungskosten zählen der reine Kaufpreis und die Nebenkosten der Anschaffung. Unter die Nebenkosten fallen die zum Beispiel Beratungskosten, Kaufgebühren, Telefongebühren oder auch Fahrtkosten, die aber alle im Zusammenhang mit der Anschaffung entstanden sein müssen.
Die Werbungskosten müssen betragsmäßig aufgeteilt werden, wenn sie auch in Zusammenhang mit anderen Einkünften angefallen sind.
(2012): Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?
