Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige
Die verbilligte Vermietung an Angehörige mit seiner vorteilhaften steuerlichen Regelung bietet die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Diese resultieren meist aus der Abschreibung und den Schuldzinsen in Verbindung mit einer verringerten Miete. Wenn Sie nämlich bestimmte Regeln bei der Vermietung an Kinder einhalten, können Sie die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, während Sie nur die geringeren Mieteinnahmen versteuern müssen. Das Steuersparmodell funktioniert auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder.
Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn die vereinbarte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete niedriger ist.
Das bedeutet vom Grundsatz her, dass die Aufwendungen für die vermietete Wohnung nur anteilig als Werbungskosten absetzbar sind, und zwar im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete. Seit 2012 sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).
Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine verbilligte Vermietung auch an ein unterhaltsberechtigtes Kind steuerlich anerkannt werden kann, wenn es einem sog. Fremdvergleich standhält. Das bedeutet, dass der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden ist und sowohl seine Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dies setzt voraus, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien auch bei der Vermietung an Angehörige klar und eindeutig vereinbart worden sind und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. "An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahe stehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen" (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).
Im Urteilsfall wurde der Mietvertrag mit dem Kind allerdings nicht anerkannt, weil die Tochter tatsächlich keine Miete gezahlt hat. Vielmehr haben die Eltern die Miete mit dem Unterhaltsanspruch der Tochter verrechnet und ihr nur den Differenzbetrag bar ausgezahlt. Hier handelt es sich um die Gewährung von Naturalunterhalt in Form von Wohnraum. Eine Vermögensminderung bei der Tochter als Mieterin und Vermögensmehrung bei den Eltern als Vermieter ist nicht erfolgt. Da also keine entgeltliche Nutzungsüberlastung vorliegt und das Mietverhältnis nicht anzuerkennen ist, wurden die Aufwendungen bzw. der Verlust nicht als Werbungskosten anerkannt.
Naturalunterhalt
Anstelle dem Kind die Wohnung als Naturalunterhalt zu überlassen und die Miete mit dem Unterhaltsanspruch des Kindes zu verrechnen, ist es steuerlich vorteilhafter dem Kind Barunterhalt zu zahlen, aus dem es dann seine Miete für die Wohnung bezahlen kann.
(2020): Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige
Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen!
Bei verbilligter Vermietung an Angehörige können die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bei der Gegenüberstellung von "vereinbarter Miete" und "ortsüblicher Marktmiete" ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Was aber gilt, wenn eine Wohnung teilweise oder vollständig möbliert vermietet wird?
Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).
Der Fall: Die Eheleute vermieten ihrem Sohn verbilligt eine 80 qm große Wohnung, die mit einer neuen Einbauküche ausgestattet ist. Zudem überlassen sie ihm eine Waschmaschine und einen Trockner zur Nutzung. Das Finanzamt erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche, Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen Abschreibung und kommt so zu einer Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Folglich wurden die geltend gemachten Werbungskosten entsprechend gekürzt. Auch das Finanzgericht hat einen Möblierungszuschlag bejaht und diesen in Höhe der monatlichen Abschreibung zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % angesetzt.
Nach Auffassung des BFH ist zur Ermittlung des Möblierungszuschlages und der ortsüblichen Miete der örtliche Mietspiegel heranzuziehen:
- Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen
- Lässt sich aber dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen.
- Ist ein marktüblicher Gebrauchswert für die überlassenen Möbel nicht zu ermitteln, kommt ein Möblierungszuschlag nicht in Betracht. Dann ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.
- ACHTUNG: Es ist nicht zulässig, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.
Tipp: Bei möblierten Vermietungen sollten Sie im Mietvertrag Grundmiete, Umlagen und Möblierungszuschlag getrennt vereinbaren und ausweisen. Achten Sie darauf, dass die Beträge ausreichend hoch sind, um die maßgebliche Grenze von 66 % zu überschreiten. Denn wenn die "vereinbarte Miete" im Vergleich zur "ortsüblichen Marktmiete" mindestens 66 % beträgt, können Sie die Aufwendungen aus der Vermietung zu 100 % als Werbungskosten absetzen. Nutzen Sie zur Ermittlung des Möblierungszuschlages die vorgenannten Hinweise, die der BFH in seinem neuen Urteil gegeben hat.
(2020): Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen!
Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?
Als Vermieter müssen sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen versteuern. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Beispiel für Mieteinnahmen:
- Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
- Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze
- Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt worden sind
- Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
- Guthabenzinsen aus Bausparverträgen (Kautionskonten)
- Abstandszahlung eines Mieters bei vorzeitigem Ende des Mietvertrages
- Pachten für unbebaute Grundstücke
- Einnahmen für ein Erbbaurecht
Bei Mieteinnahmen, die jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen (z.B. bei einer Untervermietung), können Sie auf die Angaben in Ihrer Steuererklärung verzichten. Einnahmen bis zu dieser Grenze, die aus einer vorübergehenden Vermietung herrühren, werden von der Einkommensteuer freigestellt. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall können natürlich auch keine entsprechenden Werbungskosten berücksichtigt werden.
Untervermietung
Bitte geben Sie Ihre Einnahmen aus der Untervermietung nicht im Unterpunkt „Einnahmen - Mieteinnahmen " ein, sondern auf der Seite "Untervermietung gemieteter Räume".
(2020): Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?
Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?
Wenn Sie Einkünfte aus Wohnungen haben, die Sie an Angehörige vermietet haben, werden diese einkommensteuerrechtlich besonders geprüft. Dabei achtet das Finanzamt insbesondere darauf, ob die Wohnung zu einem verbilligten Mietpreis überlassen wurde.
Betragen die Mieteinnahmen mindestens 66% der ortsüblichen Miete (inkl. Umlagen), ist die Überlassung voll entgeltlich - und die Werbungskosten werden vom Finanzamt in voller Höhe anerkannt.
Liegt die tatsächliche Miete dagegen unter 66% der ortsüblichen Miete, liegt eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung vor. In diesem Fall werden die Werbungkosten vom Finanzamt nur anteilig anerkannt, d.h. im Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der ortsüblichen Miete.
Hinweis: Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 6.2.2018 (IX R 14/17) dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nicht in Betracht. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.
Die 66-Prozent-Grenze gilt nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht aber für gewerblich oder freiberufliche genutzte Räumlichkeiten.
Hinweis: Ab dem 1.1.2021 soll es hier eine Verbesserung geben: Danach sollen auch 50 Prozent der ortsüblichen Miete ausreichen, um einen vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Dann soll eine gesonderte Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht, wie sie vor 2012 anzuwenden war, zum Zuge kommen. Das heißt: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen.
(2020): Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?
