(2022)
Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?
Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss.
Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten aber bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Fälle ("Alternativen") zu unterscheiden:
Alternative 1: Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Alternative 2: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).
Der Fall: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 - seinem Auszug - bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe (2. Alternative). Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich; die Revision des Finanzamts hat der BFH zurückgewiesen.
Begründung: Die 2. Alternative setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr") - voll auszufüllen.
Das bedeutet also: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.
Lohnsteuer kompakt
Aktuell hat der Bundesfinanzhof zugunsten der Arbeitnehmer und gegen den Fiskus entschieden, dass der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims nicht der Spekulationsbesteuerung unterliegt, wenn eine der o.g. Befreiungsvorschriften für das Eigenheim greift. Der Veräußerungsgewinn ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer abgesetzt wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19).
Hinweise
Der Verkauf einer Immobilie ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, sofern der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung erfolgt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Der Veräußerungsgewinn ist allerdings steuerfrei, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Was aber gilt, wenn Ehepartner zerstritten sind, der eine Ehegatte auszieht und das ihm gehörende Eigenheim nach dem Auszug von dem anderen (Ex-)Gatten oder einem Kind weiter - unentgeltlich - genutzt wird, bis die Immobilie verkauft wird? Gilt dies noch als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken", so dass der Verkauf des Eigenheims im Zehn-Jahres-Zeitraum steuerfrei bleibt?
Aktuell hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass eine unentgeltliche Überlassung an den Ex-Gatten keine "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" ist (FG Münster vom 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
