(2022) Kann für die Vermietungstätigkeit ein Arbeitszimmer abgesetzt werden?

Die Verwaltung von Immobilien oder größerem Kapitalvermögen ist zwar keine "berufliche oder betriebliche Tätigkeit", doch die Regelungen des § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG zum Arbeitszimmer gelten hier sinngemäß (§ 9 Abs. 5 EStG). Das bedeutet, dass zur Bestimmung des Mittelpunkts nicht auf "die gesamte betriebliche und berufliche Tätigkeit" abzustellen ist, sondern auf "die gesamte der Erzielung von Einkünften dienende Tätigkeit" des Steuerzahlers (BFH-Urteil vom 27.3.2009, BStBl. 2009 II S. 850).

Wer also einen Hauptberuf ausübt und nebenbei eine Verwaltungstätigkeit im Arbeitszimmer erledigt, hat dafür "keinen anderen Arbeitsplatz". Wer keine Berufstätigkeit ausübt, sondern das Arbeitszimmer ausschließlich zur Verwaltung seines Vermögens nutzt, könnte darin vielleicht den "Mittelpunkt" seiner Tätigkeit haben.

Ein Arbeitszimmer wird seitens der Finanzverwaltung nur dann anerkannt, wenn es für die Einkunftserzielung tatsächlich "erforderlich" ist. Die Verwaltung stützt sich dabei auf ein älteres BFH-Urteil vom 27.9.1996 (BStBl. 1997 II S. 68). Deshalb muss es sich schon um Vermögen in einer gewissen Größenordnung handeln, damit die ausschließliche Nutzung des Arbeitszimmers für die Verwaltungstätigkeit glaubhaft ist. ABER: Aktuell hat der Bundesfinanzhof seine Sichtweise geändert. Nun kommt es auf die "Erforderlichkeit" des häuslichen Arbeitszimmers gar nicht an. Die "Erforderlichkeit" sei kein Merkmal des Abzugstatbestands. Daher kann ein Arbeitszimmer absetzbar sein, sofern der Raum so gut wie ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt wird. Auf den zeitlichen Umfang der Büroarbeiten kommt es nicht an (BFH-Urteil vom 3.4.2019, VI R 46/17).

Daher kann ein Arbeitszimmer zur Verwaltung von Immobilien als Werbungskosten bei den Vermietungeinkünften absetzbar sein, wenn der Raum nahezu ausschließlich für die Verwaltungstätigkeit genutzt wird. Wenn aber ein Arbeitszimmer nicht so gut wie ausschließlich zur Einkunftserzielung genutzt wird, sind die Arbeitszimmerkosten nicht - auch nicht teilweise - als Werbungskosten absetzbar.

Der BFH lehnt eine Kostenaufteilung und einen anteiligen Werbungskostenabzug ab (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 23/12).

Der Fall: Ein Rentner mit einer Altersrente und Kapitaleinkünften verwaltet im häuslichen Arbeitszimmer 2 Mietobjekte mit 9 Wohnungen und 5 Garagen, die an andere Personen als die Mieter vermietet sind. Hier stellt das Arbeitszimmer nicht den "Mittelpunkt" dar, sodass nur der begrenzte Werbungskostenabzug bis 1.250 Euro in Betracht kommt (sofern der Raum nur für Vermietungszwecke genutzt würde). Da aber der Raum außerdem zu 40 Prozent für private Zwecke mitgenutzt wurde, hat der Bundesfinanzhof die Arbeitszimmerkosten nicht - auch nicht zu 60 Prozent - als Werbungskosten anerkannt.