Wenn Sie Ihr Ferienhäuschen steuerlich geltend machen wollen, müssen Sie teilweise hohe Hürden überwinden, denn der Fiskus beteiligt sich nur, wenn der Schwerpunkt der Immobilie auf dessen Vermietung liegt. Dazu muss man dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht darlegen. Denn steuerlich absetzen kann man die Ausgaben und Verluste einer Ferienimmobilie nur, wenn die Gewinnerzielung durch Vermietung im Vordergrund steht. Hier jedoch liegt das große Problem. Kann man dem Finanzamt nämlich nicht glaubhaft machen, dass mit der Ferienwohnung Geld verdient werden soll, spricht es von "Liebhaberei", und aus der Steuerersparnis wird nichts. Am einfachsten weist man die Absicht der Gewinnerzielung nach, indem man die Ferienwohnung zunächst gar nicht selbst nutzt. Dies kann man dem Finanzamt etwa mit einem Maklervertrag darlegen, der die Eigennutzung für das ganze Jahr ausschließt. Daneben muss dem Finanzamt aber auch die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung dargelegt werden:
Einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 57/02) zufolge sollte die Immobilie mindestens 75 Prozent der ortsübliche Vermietungszeit über vermietet sein. Sollte eine solche Vermietungszeit nicht erreicht werden können, muss eine Ertragsprognose über einen Zeithorizont von 30 Jahren feststellen, dass in diesem Zeitraum ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann (BFH: Az IX R 97/00). Diese Ertragsprognose muss ebenfalls eingereicht werden, wenn die Ferienimmobilie auch privat genutzt werden soll. Kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass ein Überschuss in dem 30-Jahres-Zeitraum nicht zu erwarten ist, werden die Werbungskosten nicht anerkannt. In diesem Fall müssen aber auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Kommt die Ertragsprognose zu einem positiven Ergebnis, so muss das Finanzamt die Kosten anerkennen. Dabei werden die absetzbaren Zeiträume der Vermietung mit den nicht absetzbaren Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt. Je länger die Vermietungsdauer, desto mehr kann abgesetzt werden. Dabei kann auch eventueller Leerstand in den Vermietungszeitraum einfließen, zum Beispiel wenn vorher genau festgelegt wurde, wann die Ferienwohnung selbst genutzt wird. Ansonsten wird der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt.
Erkennt das Finanzamt alle Punkte an, können Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie Heizung, Strom oder Reparaturen steuerlich abgesetzt werden. Da besonders in den ersten Jahren, zum Beispiel durch Kreditzinsen, die Ausgaben über den Einnahmen liegen, kann der Verlust das zu versteuernde Einkommen mindern.
Aktuell: Der Bundesfinanzhof hat zu der Frage Stellung genommen, wie zu verfahren ist, wenn ein Vermieter ein Ferienhaus besitzt, in dem sich mehrere Wohnungen befinden und diese im Laufe der Jahre ganz unterschiedlich genutzt werden, zum Beispiel zunächst für eine dauerhafte Vermietung und erst später als Ferienwohnung? Ist dann die Gewinnerzielungsabsicht für jede Wohnung gesondert zu prüfen oder für die gesamte Immobilie?
Hierzu der Bundesfinanzhof entschieden, dass es auf jede einzelne Wohnung ankommt. Weiter hat er entschieden, dass die Frage, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann, bei einem Nutzungswechsel neu zu bewerten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung zunächst dauerhaft vermietet, dann saniert und anschließend als Ferienwohnung genutzt wird (BFH-Urteil vom 8.1.2019, IX R 37/17). E
