Häuser und Wohnungen werden häufig – vor allem unter Angehörigen – gegen langfristige monatliche Rentenzahlungen übertragen, wobei der Wert der Immobilie entweder auf die gewünschte Laufzeit verteilt wird oder durch die gewünschte „Rate“ dividiert und die Laufzeit entsprechend vereinbart wird. Man spricht hier von einer so genannten Veräußerungszeitrente.
Beispiel: Der Vater überträgt sein zum Privatvermögen gehörendes Haus mit einem Verkehrswert von 240.000 Euro an seinen Sohn gegen eine monatliche Rentenzahlung von 1.000 Euro für die Dauer von 20 Jahren. Rechnet man nach, ergeben die aufaddierten Rentenzahlungen exakt den Wert der Immobilie.
Auch wenn tatsächlich keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen werden, so zerlegen die Finanzämter die geleisteten Zahlungen dennoch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil.
Und den Zinsanteil wollen sie dann als Kapitaleinkünfte (gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) versteuert haben. Angeblich würden langfristige Rentenzahlungen zur Tilgung einer Schuld eine „Kreditgewährung“ darstellen. Unverschämt ist des Weiteren, dass für die Bestimmung des Zinsanteils immer noch ein Zinssatz von 5,5 % zugrunde gelegt wird, obwohl der Marktzinssatz heute nahe Null ist. Im obigen Fall müsste der Vater also Zinsen versteuern, die er zumindest aus seiner Sicht gar nicht erhalten hat.
Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden: Selbst wenn die Summe der Rentenzahlungen niedriger ist als der Verkehrswert der Immobilie, sind die Zahlungen in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufzuteilen und der Zinsanteil ist zu versteuern (gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG). Das heißt, die oben genannte Handhabung der Finanzverwaltung gilt auch bei einer teilentgeltlichen Vermögensübertragung. Der BFH wertet die laufenden Zahlungen als „Veräußerungszeitrente“. Die Aufteilung des Rentenstammrechts erfolgt mit einem Zinssatz von 5,5 %. Die Versteuerung des Zinsanteils entfalle nicht wegen eines erbrechtlichen Hintergrunds (BFH-Urteil vom 14.7.2020, VIII R 3/17).
Der Fall: Die Eltern übertragen ihr Einfamilienhaus auf den Sohn gegen Zahlung einer monatlichen Rente von 1.000 Euro für die Dauer von 31 Jahren. Das Haus hat einen Verkehrswert von 393.000 Euro, die Summe der Raten beträgt 372.000 Euro , deren Barwert lediglich 180.000 Euro. Die Eltern verzichten also auf einen Teil des regulären Kaufpreises und erst recht auf eine Verzinsung. Aufgrund der Inflation ergibt sich dadurch ein weiterer Realverlust. Dennoch setzt das Finanzamt aus den Raten eines Jahres von 12.000 Euro einen steuerpflichtigen Zinsanteil von sage und schreibe 9.528 Euro(!) an.
Der BFH: Übertragen Eltern einem Kind einen Vermögensgegenstand (hier: ein Grundstück samt aufstehendem Gebäude) gegen auf festbestimmte Zeit zu zahlende wiederkehrende Leistungen (sog. Zeitrente), handelt es sich um ein entgeltliches Veräußerungs- und Anschaffungsgeschäft. Dies gilt auch, wenn der Barwert der wiederkehrenden Leistungen im Übertragungszeitpunkt unterhalb des Verkehrswerts des übertragenen Vermögensgegenstands liegt (teilentgeltliche Übertragung). In Höhe der Differenz des Barwerts der Rentenforderung zur jeweiligen Rentenzahlung erzielt der Veräußerer einen steuerpflichtigen Zinsertrag. Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Zinsanteils gilt ein Zinssatz von 5,5 % (gemäß § 13 Abs. 1 BewG).
Die Entscheidung des BFH zur Veräußerungszeitrente ist schwer nachzuvollziehen. Warum sollen die Eltern 20, 30 Jahre lang einen Betrag versteuern, wenn sie insgesamt weniger bekommen als die Immobilie wert ist? Sie verzichten nicht nur auf den Erhalt von Zinsen und ggf. auf einen Teil des Kaufpreises, sondern müssen zusätzlich noch einen Teil der erhaltenen Rente an das Finanzamt abgeben. So wird die gut gemeinte Übertragung der Immobilie für sie sehr teuer. Und dann noch die Annahme einer weltfremden Verzinsung von 5,5 %, obwohl der Marktzinssatz heute nahe Null ist.
Der BFH sieht hierin aber keine Verfassungswidrigkeit. In aktuellen Fällen sollte daher überlegt werden, ob statt einer Rentenzahlung nicht besser ein fester Kaufpreis mit einer zinsgünstigen Ratenzahlung vereinbart werden kann. Auf den ersten Blick scheint das Ergebnis das gleiche zu sein. Doch im Jahre 2014 hatte das Finanzgericht Düsseldorf gegen den Fiskus entschieden, dass bei längerfristigen Kaufpreisraten die Besteuerung eines fiktiven Zinsanteils unzulässig ist (FG Düsseldorf vom 22.10.2014, 7 K 451/14 E, rkr.). Es wäre also nur der tatsächlich vereinbarte Zins zu versteuern. Dieser kann sich am derzeit niedrigen Zinsniveau orientieren.
Noch ein Hinweis: Die Zinseinkünfte unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 %, es sei denn, der Steuerpflichtige stellt erfolgreich einen so genannten Antrag auf Günstigerprüfung. Dann unterliegen die Zinseinkünfte nur dem tariflichen Regelsteuersatz, wenn dieser niedriger als 25 % ist.