Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, muss den erzielten Gewinn versteuern. Früher wurde insoweit von einem Spekulationsgeschäft gesprochen. Steuerfrei bleibt unter bestimmten Voraussetzungen lediglich ein Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims.

Wie ist aber der Fall zu beurteilen, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, einer der Miterben im Anschluss die anderen Anteile hinzuerwirbt und das komplette Grundstück bereits kurze Zeit nach dem Hinzuerwerb mit Gewinn veräußert? Ist ein Spekulationsgewinn hinsichtlich der hinzuerworbenen Anteile zu versteuern, weil der Hinzuerwerb aus der Erbmasse als Anschaffung gilt und der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dieser Anschaffung erfolgt? Oder bleibt der Vorgang steuerfrei, weil gar keine Anschaffung einer Immobilie oder eines Immobilienanteils vorgelegen hat?

Aktuell hat der Bundesfinanzhof zugunsten des Veräußerers wie folgt entschieden: Wird eine zum Nachlass einer Erbengemeinschaft gehörende Immobilie veräußert, fällt hierauf keine Einkommensteuer an. Dies gilt jedenfalls, soweit zuvor ein Anteil an der Erbengemeinschaft verkauft wurde (BFH-Urteil vom 26.9.2023, IX R 13/22).

Der Fall: Der Steuerpflichtige war Mitglied einer aus drei Erben bestehenden Erbengemeinschaft. Zum Vermögen der Erbengemeinschaft gehörten Immobilien. Der Steuerpflichtige kaufte die Anteile der beiden Miterben an der Erbengemeinschaft und veräußerte anschließend die Immobilien innerhalb der Zehn-Jahres-Frist nach dem Hinzuerwerb von den Miterben. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Spekulationsgeschäft). Der BFH ist dem entgegen getreten.

Begründung: Voraussetzung für die Besteuerung ist, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft wurde. Dies ist im Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Konkret: Der Kläger hat lediglich Erbanteile erworben, mithin die quotenmäßig bestimmte Teilhaberschaft an der Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft.

Eine gesamthänderische Beteiligung ist aber kein Grundstück und auch kein Recht, das den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegt. Später hat der Kläger aber ein Grundstück verkauft. Damit besteht keine Nämlichkeit zwischen dem angeschafften und dem veräußerten Wirtschaftsgut.