Die korrekte Kaufpreisaufteilung ist entscheidend für die Gebäudeabschreibung. Das BMF hat im Januar 2025 eine neue Version seiner Arbeitshilfe veröffentlicht. Wie sie funktioniert, worauf Vermieter achten sollten – und wann Gerichte eingreifen.

Neue BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für 2025

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie können Erwerber den Gebäudeanteil abschreiben und steuerlich geltend machen – den Grund und Boden jedoch nicht. Daher ist eine Kaufpreisaufteilung notwendig, um die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) zu bestimmen.

Seit Januar 2025 stellt das Bundesfinanzministerium (BMF) eine aktualisierte Version seiner Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises zur Verfügung. Neu hinzugekommen ist auch eine ausführliche Anleitung zur Anwendung. Doch auch mit der neuen Version bleibt die Frage: Wie belastbar ist die BMF-Arbeitshilfe – und akzeptieren Finanzgerichte diese Aufteilung?

Warum eine Kaufpreisaufteilung erforderlich ist

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses wird stets auch ein Anteil am Grundstück mitgekauft – außer bei Erbbaurechten. Für Vermieter ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar, daher muss der Kaufpreis aufgeteilt werden.

Im Idealfall erfolgt die Kaufpreisaufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag. Laut BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist diese Aufteilung vom Finanzamt anzuerkennen, sofern keine nennenswerten Zweifel daran bestehen.

Fehlt eine vertragliche Regelung oder ist diese strittig, wenden Finanzämter regelmäßig die vom BMF bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung an – ein typisiertes Verfahren auf Excel-Basis.

Aktuelle Rechtsprechung: Gerichte prüfen genau

Zahlreiche Finanzgerichte haben sich in den letzten Jahren mit vertraglichen Aufteilungen und der Anwendung der BMF-Arbeitshilfe befasst:

• Das FG Münster sah die notarielle Aufteilung als willkürlich, weil der tatsächliche Bodenwert laut Gutachten mehr als doppelt so hoch war wie im Vertrag angegeben (Urteil vom 22.09.2022, 8 K 2748/20 E).

• Das FG Düsseldorf erkannte eine Abweichung von 30 % unter dem Bodenrichtwert als nicht mehr geringfügig an (Urteil vom 12.03.2024, 13 K 1262/21 E).

• Auch das FG Berlin-Brandenburg zieht bei mehr als 20 % Abweichung eine Grenze und lehnt die vertragliche Aufteilung ab (Urteil vom 20.03.2024, 3 K 3137/19).

• Das FG München hingegen hält Abweichungen unter 10 % für unbedenklich (Urteil vom 10.04.2024, 12 K 861/19).

Fazit: Die vertragliche Aufteilung bietet Gestaltungsspielraum – doch gerichtlich akzeptiert wird sie nur bei realistischen Werten, insbesondere im Hinblick auf die Bodenrichtwerte.

Kritik an der Arbeitshilfe des BMF

Die BMF-Arbeitshilfe wurde bereits 2020 vom BFH kritisch beurteilt (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Die Richter stellten klar: Eine vertragliche Aufteilung darf nicht durch das BMF-Tool ersetzt werden, wenn diese wirtschaftlich nachvollziehbar ist. Trotz Überarbeitung des Tools hält sich die Kritik – unter anderem, weil die Arbeitshilfe auf pauschalen Modellannahmen basiert, die nicht immer den Einzelfall abbilden.

Daher kann es bei Streit mit dem Finanzamt sinnvoll sein, ein Sachverständigengutachten einzuholen, um die tatsächlichen Wertverhältnisse darzulegen – besonders dann, wenn die BMF-Arbeitshilfe zu einem unvorteilhaften Gebäudeanteil führt.

Tipp für die Praxis

• Wenn möglich: Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag festlegen

• Bodenrichtwerte recherchieren (meist online bei den Gutachterausschüssen einsehbar)

• Bei deutlich abweichenden Werten: Gutachten beifügen oder beantragen

• Restwertmethode vermeiden – der Kaufpreis muss im Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Boden aufgeteilt werden (BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97)

Zur BMF-Arbeitshilfe 2025

👉 Download der neuen Arbeitshilfe (Kaufpreisaufteilung) – Stand Januar 2025

👉 Anleitung zur Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises (PDF)