Mit Sparbüchern und Co kann man in der heutigen Zeit keine wirklichen Gewinne mehr machen. Alternativen müssen her. Und da bietet sich eine Investition in Immobilien geradezu an. Viele Anleger träumen von hohen Renditen durch Mieteinkünfte und wenig Aufwand. Dabei vertrauen sie jedoch auf Modellrechnungen der Verkäufer oder planen zu optimistisch. Doch wer mit der richtigen Taktik an einen Immobilienkauf herangeht und die passenden Kredite findet, kann sogar bei der Steuer sparen.

 

Optimale Kredite finden und Geld zurückbekommen – das geht!

Immer mehr Menschen finanzieren ihre Anschaffungen über Kredite. Ein wesentlicher Grund dafür ist das derzeitige Zinstief. Dieses sorgt zum Beispiel bei einer Baufinanzierung für sinkende Zinssätze. Für Immobilienkäufe ist das eine gute Grundlage. Und es wird noch besser: Unter bestimmten Voraussetzungen können die Kreditnehmer die Kreditkosten und -zinsen sogar von der Steuer absetzen und Geld zurückbekommen.

 

Steuerpflichtige Einnahmen als Vorteil nutzen

Kreditzinsen sind steuerlich absetzbar, wenn der Kredit für Anschaffungen aufgenommen wurde, mit denen steuerpflichtige Einnahmen erzielt werden. Nicht jeder Immobilienbesitzer kann demnach seinen Immobilienkredit steuerlich geltend machen. Jeder, der selbst Bewohner des Hauses oder der Wohnung ist, kann die Kreditzinsen im Regelfall nicht absetzen. Für Vermieter sieht die Sachlage allerdings ganz anders aus: Wird die Immobilie nach dem Kauf vermietet, kann der Besitzer die Schuldzinsen des Immobilienkredits in der Steuererklärung als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigen. Dazu zählbar sind auch Geldbeschaffungskosten, wie Immobilienschätzungs- und Notargebühren.

 

Was ist noch steuerlich absetzbar?

Reparaturkosten, Grundsteuer, Renovierungskosten – wer eine Immobilie vermietet, auf den kommen einige Ausgaben zu. Im Gegenzug können Vermieter etliche Kosten auch von der Steuer absetzen und somit die Auslagen ausgleichen. Wichtig dabei: Bei der Steuererklärung muss die Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausgefüllt und die Ausgaben mit Quittung oder Rechnung belegt werden. Zu den steuerlich absetzbaren Kosten gehören unter anderem:

• Maklerprovision, wenn der Vermieter über einen Makler nach neuen Mietern sucht.
• Immobilienanzeigen, um Mieter für freistehende Wohnungen zu finden.
• Zinsen für zu zahlende Kreditraten.
• Anschaffungs- und Herstellungskosten.
• Grundsteuer an die Kommunen.
• Kontoführungsgebühren für das speziell für die Immobilie eingerichtete Konto.
• Möbelanschaffungen für möbliert vermietete Wohnungen.
• Reparatur- und Renovierungskosten.
• Nebenkosten, die vom Mieter zum Beispiel für Müllabfuhr, Versicherungen und Co gezahlt werden.
• Fahrkosten.
• Bürokosten.
• Kosten für Anwalt und Steuerberater.
• Und einiges mehr …

Um wirklich auf der sicheren Seite zu sein und alle Vorteile ausschöpfen zu können, sollte im Vorfeld ein gründliches Gespräch mit einem Steuerberater erfolgen.

 

Kredite für die Immobilie als Kapitalanlage – was ist zu beachten?

Eine Investition in „Betongold“ will gut geplant sein. Neben steuerlichen Vorteilen warten auch eine Menge Auf- und Ausgaben auf die Investoren. Der Wert der gewünschten Immobilie muss vorab ermittelt werden. Doch die erste Frage, die sich jeder angehende Eigentümer stellen muss, ist: Was kann ich mir eigentlich leisten? Während bei selbstgenutzten Immobilien die persönlichen Einnahmen und Vermögenswerte den Etat bestimmten, stehen bei vermieteten Häusern oder Wohnungen die Mieteinnahmen im Vordergrund. Das Ziel dabei ist es dann, die Raten für die Kredite über die Mieteinnahmen abzudecken.

 

Mit Eigenkapital zur Kapitalanlage

Jede Bank wird bei der Antragstellung eines Kredits für Immobilien als Kapitalanlage darauf schauen, ob bereits Kapital vorhanden ist und in die Finanzierung eingebracht werden kann. Für den zukünftigen Vermieter hat ein gewisses Maß an Eigenkapital sogar zwei Vorteile:

1. Er muss sich weniger Geld von der Bank leihen.
2. Der Kredit kann schneller abgezahlt werden.

In jedem Fall sollte der Kapitalanleger beim Immobilienerwerb die Nebenkosten mithilfe des eigenen Vermögens abdecken können. Dazu gehören:

• Grunderwerbssteuer,
• Notarkosten und
• eventuelle Maklerprovision.

 

Langfristige Kreditbindung als Vorteil nutzen

Kredite gibt es zurzeit zu sehr günstigen Konditionen. Ein großer Vorteil für Immobilienkäufer: Denn das Geld, das sonst in hohe Zinsabgaben geflossen wäre, kann nun umso besser in die Tilgungsrate fließen. Das wiederum verkürzt die Laufzeit der Finanzierung und umso schneller stehen die Mieteinnahmen zur freien Verfügung bereit. Im Prinzip richtig – doch gerade bei Kapitalanlagen ist es schlau, die Sollzinsbindung möglichst lange zu halten. Zum einen ist so das Risiko einer nachteiligen Anschlussfinanzierung geringer und zum anderen können die Zinsen des Kredits weiterhin von der Steuer abgesetzt werden.

Es gibt viele Punkte zu beachten. Wer also einen Immobilienkauf als Kapitalanlage plant, sollte sich vorab in jedem Fall gut informieren.