Verkaufen Sie Ihr Urlaubsdomizil oder die Ferienwohnung, müssen Sie in bestimmten Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Beträgt hingegen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor.
Eine Ausnahme aber gilt, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist auch beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines Wochenendhauses innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Wohnung zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung bis zum Verkaufszeitpunkt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Es ist sogar unschädlich, wenn die Wohnung außerhalb der Eigennutzung leer steht. Denn sie wird auch dann „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt, wenn sie nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit jedoch Ihnen als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).
Aktuell hat das Finanzgericht Köln gegen den Fiskus entschieden, dass bei einer Ferienwohnung eine „Eigennutzung“ nicht gegeben ist, wenn diese im Wesentlichen lediglich für Ferienaufenthalte genutzt wird. Wird eine solche Ferienwohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, und der Veräußerungsgewinn ist als „sonstige Einkünfte“ gemäß § 22 Nr. 2 EStG steuerpflichtig (FG Köln vom 18.10.2016, 8 K 3825/11, Revision IX R 37/16).
- Eine Wohnung dient „eigenen Wohnzwecken“, wenn sie vom Bürger selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Dem entspricht der Zweck der gesetzlichen Freistellung, die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) zu vermeiden.
- Selbstnutzung liege vor, wenn eine hinreichend ausgestattete Wohnung vorhanden ist, die dem Eigentümer jederzeit zur selbstständigen Nutzung zur Verfügung steht.
- Die Finanzrichter halten es mit dem Gesetzeszweck des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht für vereinbar, auch solche Zweitwohnungen zu begünstigen, die nicht aus beruflichen Gründen – etwa im Wege der doppelten Haushaltführung – vorgehalten und zeitweise, ggf. auch nur kurzfristig, genutzt werden, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte vorgesehen sind.
Hallo, fällt Spekulationssteuer bei Zimmervermietung auf Zeit (Airbnb) an?
LG
Hallo fifli,
warum sollte Spekulationssteuer anfallen?
Vermietungseinkünft müssen in der Anlage V angegben werden und sind voll steuerpflichtig.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei solch tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.
Mit freundlichen Grüßen
Thilo Rudolph
Lohnsteuer kompakt
Hallo. Wir haben 2017 in Thüringen ein Zweifamilienhaus gekauft. Die obere Wohnung war immer vermietet und die untere Wohnung nutzen wir vom ersten Tag an als unsere Ferienwohnung. Nun wollen wir das Haus komplett verkaufen. Müssen wir Spekulationststeuer zahlen? Oder nur auf ein Teil des Hauses? Wie verhält es sich in solch einem Fall?
Achja, Laut Steuerberater würde ein Steuersatz von 42% auf uns zu kommen. Das natürlich eine riesige Summe ausmacht.
Vielen Dank
VG
Hallo A.Steisselt,
wenden Sie sich bitte für eine Beratung an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.
Mit freundlichen Grüßen
Thilo Rudolph
Lohnsteuer-kompakt.de
Guten Tag .
Ich habe eine Ferienwohnung in 8/ 2014 gekauft, bis 1/2018 vermietet an Feriengäste, ab 2/2018 benutze ich die Ferienwohnung ausschließlich nur für mich als Ferienwohnung( zahle zweitwohnungsteuer )
Kann ich es in 2023 steuerfrei verkaufen, oder muss ich noch bis 8/2024 abwarten ?
Danke
Hallo Josefina,
bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bitte wenden Sie sich daher für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.
Mit freundlichen Grüßen
Thilo Rudolph
Lohnsteuer-kompakt.de