Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Falls die Immobilie vermietet werden soll, können die Anschaffungskosten im Wege der Abschreibung als Werbungskosten abgesetzt werden. Die Abschreibung ist allerdings nur möglich auf den Gebäudeanteil, nicht jedoch auf den Bodenanteil. Das Arbeitshilfe (BMF) stellt jetzt eine aktualisierte zur Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung.
Allein zu diesem Zweck muss der Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden. Die Kaufpreisaufteilung können entweder Käufer und Verkäufer bereits im Kaufvertrag festlegen, oder aber der Käufer muss die Aufteilung in seiner ersten Steuererklärung nach dem Erwerb vornehmen. Vor allem im zweiten Fall führt die Kaufpreisaufteilung häufig zu Streitereien mit dem Finanzamt, weil der Käufer den Gebäudeanteil und der Fiskus den Bodenanteil möglichst hoch ansetzen will.
Nach BFH-Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (z. B. BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).
Aktuell stellen die Finanzbehörden von Bund und Ländern mit Stand März 2020 eine verbesserte Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder zu überprüfen, ob das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung korrekt vorgenommen hat. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises bereit (BMF-Schreiben vom 2.4.2020).
Bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises muss Ihnen daran gelegen sein, dass ein möglichst großer Batzen davon auf das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung entfällt und der Anteil für den Grund und Boden möglichst gering ist. Es lohnt sich, von Anfang an die Weichen richtigzustellen. Dies ist am leichtesten möglich, wenn Sie bereits im Kaufvertrag den Preis auf Grundstück und Gebäude aufteilen. Das Finanzamt wird im Allgemeinen diese Werte übernehmen, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).
Damit Sie den Gesamtkaufpreis selber ermitteln oder die Berechnung des Finanzamtes überprüfen können, steht hier die Arbeitshilfe mitsamt Anleitung zum Abruf bereit:
Aktuell hält das Finanzgericht Berlin-Brandenburg die Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zwar generell für geeignet, um einen Gesamtkaufpreis auf den Gebäude- und den Grund und Bodenanteil aufzuteilen (Urteil vom 14.8.19, 3 K 3137/19). Aber: Es liegt zwischenzeitlich die Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Az. IX R 26/19 vor. Dieser muss also entscheiden, ob die genannte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) grundsätzlich für die Wertaufteilung geeignet ist. Der zuständige Senat des BFH hat das Bundesfinanzministerium zwischenzeitlich zum Beitritt zu diesem Verfahren aufgefordert.
Wer der Auffassung ist, dass die Kaufpreisaufteilung des Finanzamts in seinem Fall zu einem unzutreffenden Ergebnis geführt hat, sollte gegen seinen aktuellen Steuerbescheid und auch gegen die
Folgebescheide Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen, bis der BFH in der o.g. Sache entschieden hat. Ungeachtet dessen sollte in aktuellen Fällen die Kaufpreisaufteilung – wie erwähnt – bereits im Kaufvertrag vorgenommen werden. Dabei kann es sich übrigens auch anbieten, den Preis einer miterworbenen Einbauküche oder einer Markise gesondert auszuweisen.
Hallo Herr Rudolph,
vielen Dank für Ihren sehr gelungenen Artikel.
Mittlerweile hat der BFH in der Revision Az. IX R 26/19 das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (Urteil vom 14.8.19, 3 K 3137/19) aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG Berlin-Brandenburg zurückverwiesen.
Auch wenn die Veröffentlichung der BFH-Entscheidung erst in einigen Monaten erfolgen wird, ist durch diese Entscheidung bereits jetzt klar, dass die von der Finanzverwaltung mit der sog. BMF-Arbeitshilfe berechneten Boden- und Gebäudeanteile alleine nicht ausreichen, um eine davon ggf. auch erheblich abweichende, im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung zurückweisen zu können.
Bis zur Veröffentlichung dieses BFH-Urteils empfiehlt es sich daher, die mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse als Besteuerungsgrundlage mit ausdrücklichem Hinweis auf das Grundlagenwerk in der Verkehrswertermittlung: Kleiber-digital „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, Teil IV, Nr. 2, Abschnitt 3, § 16, Kap. 5, Rn. 128 – 149 ff. (Stand August 2020) strikt abzulehnen.
Die Alternative zu der bisherigen BMF-Arbeitshilfe wurde das „umgekehrte Ertragswertverfahren“ im Deutschen Steuerrecht (DStR 2020, 481 ff.) vorgestellt und hiernach vom Kläger in das o.a. Revisionsverfahren eingereicht.
Das FG Berlin-Brandenburg wird sich daher nach der Zurückverweisung der Klage sicherlich kritisch, aber stets objektiv mit dem „umgekehrten Ertragswertverfahren“ als einfach für Grundstückseigentümer, Steuerberater und Finanzverwaltung anwendbare Innovation auseinandersetzen und anschließend darüber entscheiden, ob oder unter welchen Gegebenheiten dieses als deutlich kostengünstigere Alternative zu einem Gutachten anerkannt werden kann.
Die nächsten Wochen und Monate werden daher sehr spannend werden.
Herzliche Grüße
Ihr
Dr. Jürgen Jacoby
was kann man tun, wenn die Einspruchsfrist verjährt ist?
Kann man in den Folgejahren die höhere Abschreibung ansetzen, wenn die Finanzverwaltung entschieden hat, dass sie dem BFH folgen?