Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Falls die Immobilie vermietet werden soll, muss der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden, weil nur der Gebaudeanteil und eben nicht der Bodenanteil steuerlich abgeschrieben werden kann.

Aktuell stellen die Finanzbehörden von Bund und Ländern eine verbesserte Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung, die es ermöglicht, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder zu überprüfen, ob das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung korrekt vorgenommen hat. Zusätzlich steht einNeue Arbeitshilfe: Den Kaufpreis einer Immobilie selber aufteilen!e Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises bereit (BMF-Schreiben vom 16.2.2016).

In der bisherigen Version wurden Modernisierungen nicht berücksichtigt, weil lediglich das Jahr erfasst wurde, in dem das Gebäude bezugsfertig geworden ist. Die neue Version der Arbeitshilfe beinhaltet nun zusätzlich in gesondertem Tabellenblatt eine Nebenrechnung zur „Ableitung des fiktiven Baujahrs unter Berücksichtigung von Modernisierungen“.

In enger Anlehnung an die Anlage 4 der Sachwertrichtlinie ermittelt die Rechenhilfe eine modifizierte Restnutzungsdauer und somit ein fiktives Baujahr, welches der Nutzer anschließend in das Berechnungsblatt für die Kaufpreisaufteilung überträgt. Dafür wird anhand der „durchgreifenden Modernisierungen“ der Modernisierungsgrad ermittelt.

Zu beachten ist, dass sich Modernisierungen, die länger als 20 Jahre zurückliegen, nicht auf den Modernisierungsgrad auswirken. Die durchgreifende Modernisierung gilt als teilweise, wenn sie bereits mehr als 10 Jahre zurückliegt. Durch die Berücksichtigung von Modernisierungen mittels fiktiven Baujahrs wird das Gebäude „verjüngt“, seine Alterswertminderung entsprechend verringert und der Wertanteil bei der Kaufpreisaufteilung erhöht.

Hinweis: Nach Auffassung des Deutschen Steuerberaterverbands e.V. liefert die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung nicht zwingend in jedem Einzelfall eine sachgerechte qualifizierte Schätzung. Für Steuerpflichtige spielt die Aufteilung des Kaufpreises nicht nur für die Abschreibung eine Rolle, sondern auch bei Investitionsentscheidungen, Vertragsverhandlungen und -gestaltungen über den Erwerb bebauter Grundstücke.