Für die vorzeitige Ablösung eines Immobilienkredits gibt es im Wesentlichen zwei Gründe: Die Immobilie soll lastenfrei verkauft werden oder das Darlehen soll in einen neuen Kredit mit günstigeren Konditionen umgeschuldet werden. In beiden Fällen wird die Bank eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 und § 502 BGB).

Dies ist eine Art Schadensersatz für die entgehenden Zinsen während des vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraums. Die Frage ist, ob die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend gemacht werden kann.

• Wird ein teurer Hypothekenkredit unter Hinnahme einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt oder in ein zinsgünstigeres Darlehen umgeschuldet, kann der Vermieter die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen, sofern das Gebäude weiterhin vermietet wird (BFH-Urteil vom 6.12.2005, BStBl. 2006 II S. 265).

• Wird die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, um die Immobilie lastenfrei verkaufen zu können, ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit überlagert durch die Veräußerung des Grundstücks. Deshalb ist die Entschädigung nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13).

• Falls die vermietete Immobilie verkauft wird und mit dem Verkaufserlös ein neues Mietobjekt finanziert wird, konnte früher die Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden. Dies gilt allerdings letztmals für Verkäufe vor dem 27.7.2015 (BMF-Schreiben vom 27.7.2015, IV C 1-S 2211/11/10001).

• Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um Veräußerungskosten im Rahmen der „sonstigen Einkünfte“ (gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Erfolgt der Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Und deshalb vermindert die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn oder erhöht den Verlust. Dies gilt so-wohl für Vermieter als auch für Eigennutzer. Erfolgt der Verkauf nach 10 Jahren, bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei. Dann aber kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietung geltend gemacht werden (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13).

Aktuell gibt es eine erfreuliche Nachricht, die zwar keine steuerliche Relevanz hat, gleichwohl einen ordentlichen geldwerten Vorteil bietet: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zukünftige Sondertilgungsrechte berücksichtigen müssen. Meist enthalten Darlehensverträge eine Klausel, dass der Kunde einmal im Jahr eine Sondertilgung bis zu einer bestimmten Höhe leisten darf.

Wenn die Bank Sondertilgungen gewährt, hat sie bereits niedrigere Zinserwartungen. Sie darf nicht davon ausgehen, dass der Kunde die Sondertilgungen nie in Anspruch nimmt. Vielmehr sei stets davon auszugehen, dass der Kunde sein Recht auf Sondertilgungen wahrnimmt. Deshalb führen die potenziellen Sondertilgungen künftig immer zu einer geringeren Vorfälligkeitsentschädigung (BGH-Urteil vom 19.1.2016, XI ZR 388/14).