Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazugehörigen Grund und Boden mit (Ausnahme: Erbbaurecht). Falls die Immobilie vermietet ist oder vermietet werden soll, können die Anschaffungskosten im Wege der Abschreibung als Werbungskosten abgesetzt werden. Die Abschreibung ist aber nur möglich auf den Gebäude-, nicht jedoch auf den Bodenanteil. Zu diesem Zweck muss der Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und den Grund und Boden über die sogenannte Kaufpreisaufteilung aufgesplittet werden.
Grundsätzlich ist zu empfehlen, bereits im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen. Das Finanzamt ist an diese Werte gebunden, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14).
Falls diese Aufteilung nicht erfolgt ist oder angezweifelt wird, greifen die Finanzbeamten auf eine Arbeitshilfe in Form einer Excel-Datei zurück, die das Bundesfinanzministerium zur Verfügung stellt. Danach erfolgt die Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren. Doch wie es bei Pauschalwerten so oft ist: Die einen erfreuen sich an der Vereinfachung, während sich andere benachteiligt fühlen und die Korrektheit der so ermittelten Beträge anzweifeln.
Im Jahre 2020 hatte der Bundesfinanzhof die seinerzeitige Arbeitshilfe weitestgehend verworfen. Zumindest die Finanzgerichte dürfen sie nicht mehr anwenden, wenn es zu einem Klageverfahren kommt. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, könne nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen werden (BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
Das BMF hat sein Arbeitshilfe daraufhin überarbeitet, doch es hagelte weiter Kritik. Nicht wenige hielten auch die neue Arbeitshilfe für untauglich. Und so kommt es, dass die Finanzverwaltung die Arbeitshilfe immer weiter verfeinert.
Aktuell hat das BMF eine neue Version seiner „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ online gestellt. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung (Stand: August 2022). Hier geht es zu der Arbeitshilfe und der Anleitung. Wohl erst in Zukunft wird sich zeigen, ob diese Arbeitshilfe auch einem Gerichtsverfahren standhält. Für die Praxis ist sie aber erst einmal nützlich und sollte auch von Steuerbürgern und „Steuerprofis“ verwendet werden, sofern nicht offensichtlich ist, dass sie zu unbefriedigenden Ergebnissen führt.