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Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, muss den erzielten Gewinn versteuern. Früher wurde insoweit von einem Spekulationsgeschäft gesprochen. Steuerfrei bleibt unter bestimmten Voraussetzungen lediglich ein Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims.
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Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder verkauft, ist ein Veräußerungsgewinn zu versteuern. Handelt es sich um ein selbst genutztes Haus oder eine Eigentumswohnung, bleibt ein Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf steuerfrei, sofern die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt wurde oder die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
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Im Mai 2022 hatte der Bundestag wegen des russischen Angriffs auf die Ukraine ein erstes Gesetz zur besseren Durchsetzung von Sanktionen beschlossen. Damit sollte die Zusammenarbeit der maßgebenden Behörden intensiviert und ihre Zuständigkeiten erweitert werden. Es sollte auch bessere Möglichkeiten zur Ermittlung und Sicherstellung von Vermögensgegenständen geben (Gesetz zur effektiveren Durchsetzung von Sanktionen vom 23.5.2022). Nun wird das „Sanktionsdurchsetzungsgesetz I“ um das „Sanktionsdurchsetzungsgesetz II“ ergänzt und ein verschärftes Barzahlungsverbot eingeführt.
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Folgender Fall: Die Eltern kaufen 2011 ein Mietwohngrundstück, übertragen es 2012 unentgeltlich auf die Kinder (Schenkung), und die Kinder verkaufen das Grundstück im selben Jahr zu einem höheren Preis an einen Erwerber. Die Verkaufsverhandlungen haben allein die Eltern geführt. Die Kinder unterliegen einem wesentlich niedrigeren Steuersatz als die Eltern, so dass die Steuer auf den Spekulationsgewinn (gemäß § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) geringer ist als wenn noch die Eltern die Immobilie verkauft hätten.
Bei der Vermittlung von Wohnmietverträgen gilt seit dem 1.6.2015 das sog. „Bestellerprinzip“. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Das Abwälzen der Provisionspflicht auf einen Dritten ist bei der Vermittlung von Mietwohnungen nicht mehr zulässig. Ein Wohnungssuchender ist nur noch dann zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet, wenn er in Textform einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat und der Makler sich die Wohnung ausschließlich zur Erfüllung dieses Auftrags vom Vermieter an die Hand geben lässt. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung). Das ist zwar aus Sicht des Wohnungssuchenden fair, gilt aber bislang nicht beim Erwerb von Immobilien.
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Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Falls die Immobilie vermietet werden soll, können die Anschaffungskosten im Wege der Abschreibung als Werbungskosten abgesetzt werden. Die Abschreibung ist allerdings nur möglich auf den Gebäudeanteil, nicht jedoch auf den Bodenanteil. Das Arbeitshilfe (BMF) stellt jetzt eine aktualisierte zur Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung.
Wer eine Immobilie erwirbt, übernimmt diese in der Regel lastenfrei. Zum einen werden Darlehen des vorigen Eigentümers nicht übernommen und zum anderen werden Grundschulden im Grundbuch vor dem Eigentumsübergang gelöscht. Gegebenenfalls erfolgt die Abwicklung der Immobilienübertragung über ein Treuhandkonto des Notars, das heißt, der Kaufpreis wird auf ein solches Konto überwiesen und der Notar tilgt damit den Kredit des Verkäufers.
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Mit Sparbüchern und Co kann man in der heutigen Zeit keine wirklichen Gewinne mehr machen. Alternativen müssen her. Und da bietet sich eine Investition in Immobilien geradezu an. Viele Anleger träumen von hohen Renditen durch Mieteinkünfte und wenig Aufwand. Dabei vertrauen sie jedoch auf Modellrechnungen der Verkäufer oder planen zu optimistisch. Doch wer mit der richtigen Taktik an einen Immobilienkauf herangeht und die passenden Kredite findet, kann sogar bei der Steuer sparen.
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Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften beim Immobilienverkauf. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer.
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Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft für den Immobilienverkauf vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer.
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Nicht selten nutzen viele Anleger folgende Idee, die als Steuersparmodell längst mehr als lukrativ erscheint: Der Kauf einer vermieteten Immobilie zur Kapitalanlage. Während viele Investoren selbst in ihrem Häuschen wohnen und sich dieses Eigenheim mühsam ansparen, gilt der Kauf einer Wohnung zum Vermieten meist rein als lukrative Kapitalanlage. Längst ist es kein Geheimnis, dass dieses Steuersparmodell auf Dauer viele Vorteile hat.
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In Deutschland gibt es viele Immobilien, die unter den Bestandsschutz fallen. Für denkmalgeschützte Häuser gelten in vielerlei Hinsicht besondere Vorschriften. Modernisierungen an solchen Gebäuden müssen ganz bestimmte Punkte erfüllen, häufig dürfen die Außenfassaden optisch nicht großartig geändert werden. Selbst in den Innenräumen müssen Besitzer achtgeben und den gesetzlichen Bedingungen folgen. Doch wenn es schon so viele Auflagen und Vorschriften hinsichtlich der Modernisierung und des Erhalts gibt, welche Vorteile bringt der Kauf? Wie kann eine denkmalgeschützte Immobilie abgeschrieben werden? Dieser Artikel geht auf das Thema einmal genauer ein.
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Immobilien sind nach wie vor eine sichere und rentable Geldanlage, jedoch gibt es zwischen den jeweiligen Immobilien Unterschiede. Pflegeimmobilien als Anlageprodukte sind momentan sehr gefragt. Der demografische Wandel und die Tatsache, dass die Menschen immer älter werden, haben dazu geführt, dass auf lange Sicht gesehen, auch mehr Pflegeeinrichtungen gebraucht werden. Nach Ansicht des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl der Menschen, die dauerhafte Pflege benötigen, von jetzt 2,7 Millionen Menschen auf über drei Millionen im Jahr 2020 ansteigen. Für das Jahr 2030 sieht das Statistische Bundesamt 3,4 Millionen Pflegebedürftige.
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Besonders junge Familien verspüren irgendwann den Drang, aus ihrer Mietwohnung auszuziehen und in eine eigene Wohnimmobilie zu investieren. Ob Eigentumswohnung, Hauskauf oder Neubau – das Geld dafür ist in der Regel nicht direkt vorhanden und muss von der Bank oder einem anderen Kreditanbieter geliehen werden. Sofortkredite zur Hausfinanzierung helfen einem dabei, sich ohne ausreichendes eigenes Kapital den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Jedoch gibt es einige Dinge, die sowohl vor der Beantragung und während der Kreditlaufzeit beachtet werden müssen. Denn zum einen kann eine schlechte Kalkulation das Unterfangen in Gefahr bringen und zum anderen lässt sich ein Kredit unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen und somit bares Geld sparen.
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Häuser und Wohnungen werden häufig – vor allem unter Angehörigen – gegen langfristige monatliche Kaufpreisraten übertragen, wobei der Wert der Immobilie entweder auf die gewünschte Laufzeit verteilt wird oder durch die gewünschte Rate dividiert und die Laufzeit entsprechend vereinbart wird (entgeltlich). Oftmals ist die Summe der insgesamt zu zahlenden Kaufpreisraten beim Immobilienverkauf an die Kinder auch niedriger als der Verkehrswert der Immobilie (teilentgeltlich).
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Bei Darlehen zur Finanzierung einer Vermietungsimmobilie verlangt die finanzierende Bank oder Bausparkasse im Allgemeinen den Abschluss einer Risikolebensversicherung. Dies hat sowohl für die Bank als auch für den Darlehensnehmer einen großen Vorteil: Falls der Darlehensnehmer während der Vertragslaufzeit verstirbt, bekommt die Bank den ausstehenden Kredit von der Versicherungsgesellschaft und der Erbe eine schuldenfreie Immobilie.
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Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Falls die Immobilie vermietet werden soll, muss der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden, weil nur der Gebaudeanteil und eben nicht der Bodenanteil steuerlich abgeschrieben werden kann.
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Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Falls die Immobilie vermietet werden soll, muss der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden, weil nur der Gebäudeanteil und eben nicht der Bodenanteil steuerlich abgeschrieben werden kann.
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Vermieter von Immobilien verdienen durch diese im Regelfall Geld – aber sie haben auch Kosten, die gerne unterschätzt werden. Dazu gehören Wartungs- und Reparaturkosten genauso wie Versicherungen und diverse Gebühren. Die gute Nachricht ist, dass es viele Möglichkeiten gibt, die Kosten einer Immobilie bei der Einkommensteuer abzusetzen. Als Werbungskosten berücksichtigt werden gar Ausgaben für die Müllabfuhr und den Hausmeister. Wer ein Haus oder eine Wohnung selbst nutzt, hat ebenfalls zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen – zum Beispiel über die sogenannte Eigenheimrente.
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Für Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit einer selbst genutzten Immobilie können bis zu 6.000 Euro im Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Dabei lassen sich 20 Prozent der Kosten, höchstens jedoch 1.200 Euro, direkt von der Steuerschuld abziehen (§ 35a Abs. 3 EStG). Wichtig ist, dass die Leistungen ordnungsgemäß abgerechnet und unbar bezahlt werden. Steuerlich absetzbar sind dabei nur Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten.
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Mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ wurde zur Ankurbelung der Investitionstätigkeit in neue Mietwohnungen eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Mit dem „Wachstumschancengesetz“ wurden die Förderbedingungen für den Mietwohnungsneubau etwas verbessert.
